Claus Stahl

Claus Stahl

Geschlossene Fonds: Eine Geschichte vom hässlichen Entlein

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Frei nach Hans Christian Andersen mauserten sich die meisten geschlossenen Beteiligungen vom schönen Schwan hin zum hässlichen Entlein. In den letzten drei Dekaden investieren deutsche Anleger über 200 Milliarden Euro in geschlossene Fonds: Immobilien, Schiffe, Filmfonds und andere.

Es gibt die ein oder andere Erfolgsgeschichte, aber bis heute sind 80 Prozent aller geschlossenen Beteiligungen entweder den Nachweis schuldig geblieben, erfolgreich zu sein oder bereits insolvent.

Den Beweis liefert die Fondsbörse Deutschland, die am Zweitmarkt die „gebrauchten“ Beteiligungen im Schnitt mit Kursen von 50 Prozent ausweist. So drängt sich der Vorwurf geradezu auf, dass in den meisten Fällen falsch und zu teuer konstruiert worden ist.

Guter Rat ist teuer


Das Beispiel von geschlossenen Immobilienfonds demonstriert klar, warum das Modell meistens nicht gelingt. Im Schnitt wurden und werden von der Fondsbranche bei Beteiligungen 20 Prozent weiche Kosten eingerechnet. Eine schwere Hypothek, die letztendlich der Investor bezahlt und die Erfolgswahrscheinlichkeit stark reduziert.

Aufgrund der weichen Kosten wäre normalerweise – konservativ gerechnet – kaum mehr als eine Anfangsausschüttung jenseits der 3 Prozent machbar. Das ist das Dilemma der Branche.

Kein Anleger würde bei solch einer Ausschüttung auf die Idee kommen, einen geschlossenen Immobilienfonds zu zeichnen und sein Kapital über 20 Jahre zu binden. Also müssen schon mindestens 5 oder besser 6 Prozent Ausschüttung her.

Guter Rat ist teuer, aber die Lösung schnell parat. Der findige Emittent kürzt die bei Gewerbeimmobilien üblichen 3 Prozent Anfangstilgung auf unter ein Prozent.

Was nicht getilgt wird kann zusätzlich ausgeschüttet werden. Der Anleger wähnt sich derweil in Sicherheit und erfreut sich an den attraktiven Ausschüttungen der Anfangsjahre.

Nach Ablauf von zehn Jahren – wenn die Zinsbindung ausläuft – ist der Fremdfinanzierungsanteil von ursprünglich 50 Prozent kaum getilgt. Unterdessen ist die Immobilie in die Jahre gekommen und erste Sanierungsmaßnahmen stehen an.

Der Hauptmieter mit guter Bonität kündigt seinen Mietvertrag. Ein neuer Mieter ist nur zu finden, wenn die Immobilie umfangreich revitalisiert und bei der Miete Zugeständnisse gemacht werden.

Die Bank reduziert daraufhin im Rahmen der Kreditprüfung den Verkehrswert und hebt den Risikoaufschlag für die Anschlussfinanzierung deutlich an. Am Ende schnurrt das ausschüttungsfähige Ergebnis in sich zusammen wie ein Luftballon, aus dem die Luft entweicht.

Letztendlich ist dann kein finanzieller Spielraum für neue Konzepte vorhanden, weil keine Reserven in Form von höheren Kredittilgungen gebildet wurden. Die Anleger werden aufgefordert, erhaltene Ausschüttungen zurückzuzahlen oder neues Eigenkapital nachzuschießen.

Noch dramatischer kann es werden, wenn bei der Fremdfinanzierung Fremdwährungen im Spiel sind. Anleger in Beteiligungen mit Darlehen in Schweizer Franken können ein Lied davon singen. Und wenn dann noch eine Verschlechterung des Standortes hinzukommt, wird nimmermehr ein schöner Schwan daraus.

Holzauge sei wachsam


Dem Investor rate ich, alle Angebote genau zu prüfen. Man sollte sich stets die wenig beindruckende „Erfolgsstatistik“ vor Augen führen. Selbst bei guten Konzepten kann jeder Prozentpunkt an weichen Kosten über Erfolg oder Nichterfolg entscheiden.

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