Geschlossene Fonds Immobilien sind zu teuer? Nicht auf dem Beteiligungs-Zweitmarkt!
Dank günstigen Fremdkapitals und hohen Anlagedrucks sind die Preise für Fondsimmobilien wie Bürogebäude, Einzelhandelsobjekte oder Wohnhäuser auf Rekordhöhen gestiegen. Objekte in den Top-Lagen der A-Standorte sind nur noch äußerst selten und meist zu hohen Preisen zu finden. Viele Investoren und Fondshäuser sind bereits auf weniger gute Lagen und kleinere Standorte ausgewichen. Früher galten Kaufpreisfaktoren, also die Jahresmiete in Relation zum Kaufpreis, von über 15 für Büroimmobilien als zu teuer. Das entsprach einer Anfangsrendite von etwa 6,6 Prozent. Heute sind Investoren zufrieden, wenn sie mehr als 3,0 Prozent bekommen, und auch das ist an A-Standorten nicht mehr realisierbar.
Welches Investment ist zu welchem Kurs sinnvoll?
Eine Alternative bietet der Zweitmarkt für geschlossene Fonds. Anteile an Immobilienfonds sind hier in großer Zahl zu haben. Die Kurse bewegen sich zwischen nahe null und mehreren Hundert Prozent auf den Nominalwert. Das verdeutlicht, dass auch hier sehr genau geprüft werden muss, welches Investment zu welchem Kurs sinnvoll ist.
Nicht selten sind Anteile zu finden, deren Kurs unter dem Inneren Wert (NAV) liegt, und deren heutiger Kaufpreisfaktor äußerst attraktiv ist. Stellen Sie sich vor, Sie könnten Grundstück und Immobilie eines Bekannten erwerben, der vor zehn Jahren gebaut und finanziert hat. Sie zahlen aber nur 90 Prozent des damals eingebrachten Eigenkapitals. Damit bekommen Sie die Tilgung über zehn Jahre und die marktbedingte Wertsteigerung der Immobilie quasi als Sahnehäubchen dazu. Darüber hinaus ist die Immobilie ein Mietshaus, das laufende Einnahmen aus Vermietung generiert. Das ist unrealistisch? Auf dem Zweitmarkt für Sachwertbeteiligungen sind solche Konstellationen durchaus zu finden.
Beispiel CFB 111 – Maritim Hotel Köln
So konnte ein Anteil des Fonds CFB 111 – Maritim Hotel Köln 2016 zu 87 Prozent des im Jahr 1997 eingebrachten Eigenkapitals erworben werden. Zu diesem günstigen Preis kommen noch weitere Argumente: Das Hotel in bester Lage am Kölner Dom ist bis 2027 an die Maritim-Gruppe vermietet, das ursprüngliche Fremdkapital wurde zu etwa 40 Prozent getilgt und die Preise für Immobilien an A-Standorten haben sich seit 1997 sehr gut entwickelt. 2017 läuft die Zinsbindung des aktuellen Darlehens aus, was bei einem derzeit vereinbarten Zins von 5,5 Prozent zu erheblichen Zinseinsparungen führen dürfte. Für 2016 und 2017 stehen aus dem operativen Betrieb Auszahlungen in Höhe von jeweils 10 Prozent auf das Kommanditkapital an. Im September 2016 wurden die Anteilseigner nun gebeten, über einen Verkauf des Hotels abzustimmen.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Ein unabhängiger Gutachter stellte einen Ertragswert in Höhe von 129 Millionen Euro fest, der durch einen Verkauf mindestens erzielt werden müsste. Sollte der Verkauf gelingen, erwarten Erstzeichner Rückflüsse in Höhe von 221 Prozent auf das Kommanditkapital allein aus der Veräußerung. Auf das investierte Kapital des Zweitmarktinvestors entspräche das rund 248 Prozent. Der Gesamtmittelrückfluss inklusive laufender Auszahlungen an den Zweitmarktinvestor beliefe sich auf zirka 270 Prozent bei einer Kapitalbindung von weniger als zwei Jahren. Dieses erwartete Ergebnis ist sicher nicht die Norm, verdeutlicht aber das Chancenpotenzial auf dem Zweitmarkt.
Investititionsbeispiel: Immobilienfonds CFB 111 - Maritim Hotel KölnQuelle: Secudus
Langfristige Wirtschaftlichkeit muss gegeben sein
In der Regel ergeben sich Verkaufsszenarien erst nach Jahren, daher sollte unbedingt auf die langfristige Wirtschaftlichkeit der Objekte geachtet werden. Wichtige Erfolgsfaktoren sind neben dem Kaufpreis, langfristige auskömmliche Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern sowie eine möglichst flexible Nutzungsmöglichkeit der Objekte für eine gegebenenfalls notwendige Anschlussvermietung.
Auch sollte darauf geachtet werden, dass bei einem möglichen Mieterwechsel auf Basis des vorherrschenden Marktniveaus eine auskömmliche Miete erzielt werden kann. Viele Immobilienfondsbesitzer erleben nach dem Auslaufen der (oft zu hohen) Bestandsmiete eine böse Überraschung. Ein hoher Entschuldungsgrad erhöht ebenfalls die Flexibilität und mindert das Risiko einer „unkooperativen“ finanzierenden Bank. Selbstverständlich sollte sein, dass die Objekte keinen Wartungsstau aufweisen und ausreichende Rücklagen für die Instandhaltung gebildet wurden.
Jörg Neidhart, Geschäftsführer bei der Hamburger Secundus Advisory GmbH, findet und analysiert Zweitmarkt-Anteile von geschlossenen Fonds – unter anderem für das SubstanzPortfolio II, das für Anleger Rückflüsse von 8 bis 10 Prozent in Aussicht stellt.
