Geschlossene Fonds und Prospekthaftung: „Zufriedene Kunden klagen nicht“
Wolfgang Dippold
DAS INVESTMENT.com: Warum endet die Prospekthaftung bei Ihren Fonds nicht nach einem halben Jahr?
Wolfgang Dippold: Wir möchten klar signalisieren, dass wir zu unserem Prospekt, vor allem aber zu unserem Produkt auch mit Haftungsauswirkung stehen. Unsere Vermittler waren durch unseren ausdrücklichen Hinweis auf Entfall der Prospekthaftung schon vorher nicht in der Haftung. Neu ist unsere freiwillige Verantwortungsübernahme gegenüber dem Kunden.
DAS INVESTMENT.com: Also sind Sie sicher, keinerlei Fehler im Prospekt zu haben.
Dippold: Echte Sicherheit gibt es aus meiner Sicht zwar nirgendwo, dennoch sind wir überzeugt, dass wir durch die Beratung unserer sehr erfahrenen Anwälte alle wesentlichen Punkte berücksichtigt haben. Was für mich allerdings genauso entscheidend ist: Wir sind überzeugt, dass wir in allen wesentlichen Bereichen mit unseren Fonds das halten, was wir versprechen. Und zufriedene Kunden klagen nicht.
DAS INVESTMENT.com: Plädieren Sie dafür, dass sich die gesetzliche Situation in ihre Richtung ändert?
Dippold: Ich bin dafür, weil nach bisheriger Regelung der Vermittler in der Praxis zum Teil größere Haftungsrisiken trägt als der Initiator. Und dies leider für Verantwortungsbereiche, für die der Vermittler nichts kann. Wenn der Initiator mit dem Fonds in Schieflage kommt, badet der Vermittler dies mit aus, weil pfiffige Anwälte für ihre Klage Beratungsfehler konstruieren. Läuft der Fonds plangemäß, gibt es diese Situation einfach nicht. Dies sehen wir als eine entscheidende Aufgabe des Initiators und somit in der Priorität noch vor der gesetzlichen Regelung.
DAS INVESTMENT.com: Bleiben wir beim Thema Risiko. Warum favorisieren Sie Projektentwicklungen, die als risikoreicher als Bestandsimmobilien gelten?
Dippold: Der landläufigen Meinung zum höheren Risiko einer Projektentwicklung setzt Professor Loritz von der Universität Bayreuth entgegen, dass gerade die lange Dauer einer herkömmlichen Immobilieninvestition Unwägbarkeiten mit sich bringt, die man schwer vorausplanen kann. Somit nimmt generell das Risiko einer Immobilienanlage mit steigender Dauer zu, da weder Vermietung noch Wertentwicklungen in einer Region langfristig vorhersehbar, geschweige denn planbar sind. Unsere Projektentwicklungen schließen wir dagegen nach kurzer Zeit, nach etwa zwei bis drei Jahren erfolgreich ab - und dies mit deutlich höherer Rendite als bei Bestandsimmobilienfonds.
DAS INVESTMENT.com: Es bleibt aber das Erstellungsrisiko.
Dippold: Wir minimieren dieses. Als erstes versprechen wir im Prospekt, dass wir vorab an den Immobilien nichts verdienen. Wir geben diese zum realen Einkaufspreis in den Fonds. Üblicherweise verdient im Einkauf bereits der Initiator oder Projektentwickler. Zum Zweiten investieren unsere Fonds in viele Objekte. Im Gegensatz zum klassischen Ein-Objekt-Immobilienfonds, der vollständig von dessen Entwicklung und Lage abhängig ist, hat unser aktueller Fonds bereits in der Platzierungszeit schon mehr als zehn Investitionen getätigt. Durch unser Reinivestitionskonzept werden nach etwa zweieinhalb Jahren die Verkaufserlöse mit Gewinn in neue Objekte investiert, bei einer Fondslaufzeit von zehn Jahren wären das dann etwa 40 verschiedene Projektentwicklungen in einem einzigen Fonds. Die Abhängigkeit vom einzelnen Objekt ist somit relativ gering.
DAS INVESTMENT.com: Lässt sich bei jedem Projekt bereits der genaue Verkaufszeitpunkt planen?
Dippold: Annähernd. Die klare Exitstrategie ist ein weiterer entscheidender Stabilitätsfaktor für unsere Fonds – wie auch die Konzentration auf Metropolregionen, in denen wir alle Verbindungen haben, das konsequente Eigenkapitalprinzip, sowie ein zeitnahes Controlling.
DAS INVESTMENT.com: Man könnte die Auswahl und das Management der Objekte auch an externe Spezialisten outsourcen, wie es andere Emissionshäuser machen. Dippold: Das ist meines Erachtens kein Vorteil. Wir halten alle Glieder der Wertschöpfung innerhalb der Unternehmensgruppe. Dadurch sind wir über Abweichungen meist innerhalb kürzester Zeit informiert und können schneller eingreifen und korrigieren. DAS INVESTMENT.com: Belegt das Ihre Leistungsbilanz? Dippold: Wir unterscheiden in unserer Leistungsbilanz zwei Bereiche: bei der aktuellen Real-Equity-Fondsgeneration konzentrieren wir uns auf unsere Kernkompetenz Immobilienentwicklung. Diese Fonds haben ihre Ausschüttungen prospektgemäß realisiert. Und auch die erwarteten Renditen werden in den Projektentwicklungen erzielt, wie gesamt im letzten Jahr 13,63 Prozent vor laufenden Fondskosten, aber bereits nach Gewinnbeteiligung des Managements. In den Jahren davor haben wir auf Wunsch des damaligen exklusiven Vertriebspartners klassische Immobilien- und Private-Equity-Fonds aufgelegt - die ersten beiden Fonds mit einer Innenfinanzierung und der Beimischung klassischer Vermögensverwaltung. Die extern verwaltete Vermögensverwaltung hat während des Börsencrashs 2001 Verluste hinnehmen müssen, die Immobilien dagegen laufen stabil. DAS INVESTMENT.com: Mit welchen Konsequenzen für die Anleger? Dippold: Letztendlich haben sich die Zeichner dieser ersten beiden Fonds entschieden, frühzeitig aus den Investmentstrategien auszusteigen und die Fondsfinanzierung durch Verzicht auf Ausschüttungen frühzeitig zurückzuführen. Die prospektierten Ausschüttungen wurden dadurch zwar nicht erreicht, allerdings laufen die Fonds durch die Konzentration auf die Immobilieninvestments stabil, und fehlende Ausschüttungen wurden für die Zeichner größtenteils mit höheren Steuervorteilen als prospektiert ausgeglichen. DAS INVESTMENT.com: Sie sondieren gegenwärtig unter anderem den Hamburger Immobilienmarkt. Manche Initiatoren meiden die deutschen Metropolen, da dort im Vergleich mit Nebenzentren zu hohe Preise und zu geringe Mietrenditen zu erzielen seien. Dippold: Hamburg ist einer der stabilsten Immobilienmärkte für Projektentwicklungen im Wohnungsbereich. Hamburg hat das höchste Bruttoinlandsprodukt und die höchste Erwerbstätigenquote in Deutschland. In 21 ausgewählten Stadtteilen hat in den letzten vier Jahren eine dynamische Preissteigerung von im Schnitt jährlich 6 Prozent stattgefunden, also 24 Prozent in vier Jahren. Im Stadtteil Lokstedt etwa gab es bezogen auf Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in den Jahren 2006 bis 2009 eine Preisentwicklung von jährlich 9,5 Prozent. DAS INVESTMENT.com: Kalkulieren Sie mit solchen Parametern? Dippold: Nein, natürlich nicht. Unsere Projektentwicklungen sind durch ihre kurzen Entwicklungszeiten nicht auf solche Wertsteigerungen und Mieterhöhungen angewiesen. Wir nutzen aber solche Perspektiven für einen stabilen und attraktiven Verkauf. Und es hat sich in den letzten Jahrzehnten immer wieder bestätigt, dass Immobilien in Toplagen mit zum Teil höheren Einkaufspreisen deutlich leichter und gewinnträchtiger verkaufen ließen als an zweit- oder drittklassigen Standorten. Deshalb kaufen wir im Wesentlichen in guten Lagen und ausschließlich innerhalb der Stadtgrenzen in den von uns festgelegten Metropolregionen ein. DAS INVESTMENT.com: Und welche sind für Sie Deutschlands interessanteste Immobilienmärkte? Dippold: Mit Gewicht auf den Bereich Wohnen die Metropolregionen Berlin, Potsdam, Nürnberg, Hamburg, München und Frankfurt. DAS INVESTMENT.com: Wie viele Immobilienfonds haben Sie selbst gezeichnet – und laufen die prospektgemäß? Dippold: Ich bin aktuell an sechs Immobilienfonds beteiligt. Der eine musste innerhalb der vergangenen zwölf Monate auf Druck der Bank seine Immobilie unter Wert verkaufen. Er hatte eine Innenfinanzierung und dazu noch Vermietungsschwierigkeiten: Für uns als Anleger bedeutet dies die Realisierung eines Totalverlustes. Drei andere liegen deutlich unter Prospektierung, bei einem davon rechne ich in den nächsten Jahren auch mit weitgehendem Verlust. Die letzten Fonds, die ich gezeichnet habe, sind Fonds aus unserem Haus. Die laufen prospektgemäß. Das heißt natürlich nicht, dass es keine anderen guten Fonds gibt. Aber ich bin in der Auswahl inzwischen sehr anspruchsvoll und vorsichtig geworden.
DAS INVESTMENT.com: Es bleibt aber das Erstellungsrisiko.
Dippold: Wir minimieren dieses. Als erstes versprechen wir im Prospekt, dass wir vorab an den Immobilien nichts verdienen. Wir geben diese zum realen Einkaufspreis in den Fonds. Üblicherweise verdient im Einkauf bereits der Initiator oder Projektentwickler. Zum Zweiten investieren unsere Fonds in viele Objekte. Im Gegensatz zum klassischen Ein-Objekt-Immobilienfonds, der vollständig von dessen Entwicklung und Lage abhängig ist, hat unser aktueller Fonds bereits in der Platzierungszeit schon mehr als zehn Investitionen getätigt. Durch unser Reinivestitionskonzept werden nach etwa zweieinhalb Jahren die Verkaufserlöse mit Gewinn in neue Objekte investiert, bei einer Fondslaufzeit von zehn Jahren wären das dann etwa 40 verschiedene Projektentwicklungen in einem einzigen Fonds. Die Abhängigkeit vom einzelnen Objekt ist somit relativ gering.
DAS INVESTMENT.com: Lässt sich bei jedem Projekt bereits der genaue Verkaufszeitpunkt planen?
Dippold: Annähernd. Die klare Exitstrategie ist ein weiterer entscheidender Stabilitätsfaktor für unsere Fonds – wie auch die Konzentration auf Metropolregionen, in denen wir alle Verbindungen haben, das konsequente Eigenkapitalprinzip, sowie ein zeitnahes Controlling.
DAS INVESTMENT.com: Man könnte die Auswahl und das Management der Objekte auch an externe Spezialisten outsourcen, wie es andere Emissionshäuser machen. Dippold: Das ist meines Erachtens kein Vorteil. Wir halten alle Glieder der Wertschöpfung innerhalb der Unternehmensgruppe. Dadurch sind wir über Abweichungen meist innerhalb kürzester Zeit informiert und können schneller eingreifen und korrigieren. DAS INVESTMENT.com: Belegt das Ihre Leistungsbilanz? Dippold: Wir unterscheiden in unserer Leistungsbilanz zwei Bereiche: bei der aktuellen Real-Equity-Fondsgeneration konzentrieren wir uns auf unsere Kernkompetenz Immobilienentwicklung. Diese Fonds haben ihre Ausschüttungen prospektgemäß realisiert. Und auch die erwarteten Renditen werden in den Projektentwicklungen erzielt, wie gesamt im letzten Jahr 13,63 Prozent vor laufenden Fondskosten, aber bereits nach Gewinnbeteiligung des Managements. In den Jahren davor haben wir auf Wunsch des damaligen exklusiven Vertriebspartners klassische Immobilien- und Private-Equity-Fonds aufgelegt - die ersten beiden Fonds mit einer Innenfinanzierung und der Beimischung klassischer Vermögensverwaltung. Die extern verwaltete Vermögensverwaltung hat während des Börsencrashs 2001 Verluste hinnehmen müssen, die Immobilien dagegen laufen stabil. DAS INVESTMENT.com: Mit welchen Konsequenzen für die Anleger? Dippold: Letztendlich haben sich die Zeichner dieser ersten beiden Fonds entschieden, frühzeitig aus den Investmentstrategien auszusteigen und die Fondsfinanzierung durch Verzicht auf Ausschüttungen frühzeitig zurückzuführen. Die prospektierten Ausschüttungen wurden dadurch zwar nicht erreicht, allerdings laufen die Fonds durch die Konzentration auf die Immobilieninvestments stabil, und fehlende Ausschüttungen wurden für die Zeichner größtenteils mit höheren Steuervorteilen als prospektiert ausgeglichen. DAS INVESTMENT.com: Sie sondieren gegenwärtig unter anderem den Hamburger Immobilienmarkt. Manche Initiatoren meiden die deutschen Metropolen, da dort im Vergleich mit Nebenzentren zu hohe Preise und zu geringe Mietrenditen zu erzielen seien. Dippold: Hamburg ist einer der stabilsten Immobilienmärkte für Projektentwicklungen im Wohnungsbereich. Hamburg hat das höchste Bruttoinlandsprodukt und die höchste Erwerbstätigenquote in Deutschland. In 21 ausgewählten Stadtteilen hat in den letzten vier Jahren eine dynamische Preissteigerung von im Schnitt jährlich 6 Prozent stattgefunden, also 24 Prozent in vier Jahren. Im Stadtteil Lokstedt etwa gab es bezogen auf Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in den Jahren 2006 bis 2009 eine Preisentwicklung von jährlich 9,5 Prozent. DAS INVESTMENT.com: Kalkulieren Sie mit solchen Parametern? Dippold: Nein, natürlich nicht. Unsere Projektentwicklungen sind durch ihre kurzen Entwicklungszeiten nicht auf solche Wertsteigerungen und Mieterhöhungen angewiesen. Wir nutzen aber solche Perspektiven für einen stabilen und attraktiven Verkauf. Und es hat sich in den letzten Jahrzehnten immer wieder bestätigt, dass Immobilien in Toplagen mit zum Teil höheren Einkaufspreisen deutlich leichter und gewinnträchtiger verkaufen ließen als an zweit- oder drittklassigen Standorten. Deshalb kaufen wir im Wesentlichen in guten Lagen und ausschließlich innerhalb der Stadtgrenzen in den von uns festgelegten Metropolregionen ein. DAS INVESTMENT.com: Und welche sind für Sie Deutschlands interessanteste Immobilienmärkte? Dippold: Mit Gewicht auf den Bereich Wohnen die Metropolregionen Berlin, Potsdam, Nürnberg, Hamburg, München und Frankfurt. DAS INVESTMENT.com: Wie viele Immobilienfonds haben Sie selbst gezeichnet – und laufen die prospektgemäß? Dippold: Ich bin aktuell an sechs Immobilienfonds beteiligt. Der eine musste innerhalb der vergangenen zwölf Monate auf Druck der Bank seine Immobilie unter Wert verkaufen. Er hatte eine Innenfinanzierung und dazu noch Vermietungsschwierigkeiten: Für uns als Anleger bedeutet dies die Realisierung eines Totalverlustes. Drei andere liegen deutlich unter Prospektierung, bei einem davon rechne ich in den nächsten Jahren auch mit weitgehendem Verlust. Die letzten Fonds, die ich gezeichnet habe, sind Fonds aus unserem Haus. Die laufen prospektgemäß. Das heißt natürlich nicht, dass es keine anderen guten Fonds gibt. Aber ich bin in der Auswahl inzwischen sehr anspruchsvoll und vorsichtig geworden.
