Normalerweise freuen sich Verkäufer, wenn Kunden ihnen die Tür einrennen. Doch bei offenen Immobilienfonds sind neue Anleger derzeit nicht gern gesehen: Die drei Flaggschiff-Fonds der Volksbanken-Fondsgesellschaft Union Investment nehmen derzeit kein neues Geld mehr an, auch die Sparkassen-Fondsgesellschaft Deka hat ihre Zielmarke für neu anzulegendes Geld in ihren offenen Immobilienfonds für das laufende Jahr fast erreicht. „Das tut den Anbietern zwar weh, aber die Fondsmanager wissen derzeit einfach nicht wohin mit all dem Geld“, sagt Sonja Knorr, Director Alternative Investments bei Scope Ratings.

Aktive Anleger sind ungebetene Gäste

Allein in den ersten beiden Monaten des Jahres sind den in Deutschland zugelassenen aktiven offenen Immobilienpublikumsfonds 2,2 Milliarden Euro zugeflossen. Zum Vergleich: Im gesamten Jahr 2014 waren es 3,9 Milliarden Euro, im deutlich stärkeren Jahr 2015 dann 5,3 Milliarden Euro. Nun bahnt sich eine weitere Steigerung an. „Die Mittelzuflüsse sind derzeit extrem hoch“, beobachtet Knorr. Hauptgrund: Das Niedrigzinsniveau erhöht die Anziehungskraft von Sachwerten und treibt immer mehr Anleger in offene Immobilienfonds.

Deren Emittenten sehen sich deshalb zunehmend gezwungen, den Geldzufluss zu reglementieren. „Eine hohe Liquidität in den Fonds kostet im aktuellen Umfeld nun einmal Rendite“, sagt Knorr. Die Fondsmanager müssen mit realen Negativzinsen leben, wenn sie das Geld der Anleger nicht gleich unterbringen können. Zugleich treibt das Zinstief die Immobilienpreise. Zuletzt mussten die Fonds daher immer höhere Risiken eingehen, um frisches Geld rentierlich anzulegen.