Geschlossene Immobilienfonds: „Der Verdrängungswettbewerb läuft“
DAS INVESTMENT.com: Siemens soll ab Oktober Miete zahlen. Halten Sie nach dem harten Winter den Fertigstellungstermin?
Drießen: Ja, wir sind im Plan. Bereits vor Wintereinbruch war der Neubau wetterfest, der Rohbau stand und die Betonarbeiten waren abgeschlossen. Seit Jahresbeginn dreht sich alles um die Ausbauarbeiten. Die Einnahmen des Fonds ab Oktober 2010 sind also gesichert: Siemens mietet 100 Prozent der Fläche und zahlt anfangs 14,90 Euro pro Quadratmeter an Miete, die in der Folgezeit zu 90 Prozent an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.
DAS INVESTMENT.com: Sie veranschlagen bei der Fondskalkulation eine Inflationsrate von 2,25 Prozent – etwas sportlich im Marktvergleich.
Drießen: Bezweifeln Sie, dass angesichts der Staatsverschuldung die Inflation anziehen wird? Bei unserer Langfristbetrachtung liegen wir gerade einmal 25 Basispunkte oberhalb des Zielkorridors, den die EU definiert. Und für 2010 gehen wir zunächst von 1,5 Prozent aus.
DAS INVESTMENT.com: Und wenn die Inflationsrate bei nur 2 Prozent liegen wird?
Drießen: Dann ändert sich während der Laufzeit des ersten Mietvertrages an der 6-Prozent-Auszahlung für den Anleger nichts, nur die Liquiditätsreserve würde sich um 25.000 Euro verringern. Wichtig bei der Inflationsrate ist viel mehr, ob die Annahme zur Anschlussvermietung realistisch ist. Und das ist bei unserem Objekt absolut gegeben. Während die Mieter in den Nachbargebäuden bereits heute bis zu 17 Euro Miete zahlen, kalkulieren wir in 10 Jahren mit einer Anschlussmiete von 18,30 Euro. Dies entspricht auf Grund der geringeren Energiekosten des Green Buildings 17,30 bis 17,50 Euro – bei heutigen Energiepreisen. Damit wären wir wieder bei der Konkurrenzfähigkeit angelangt.
DAS INVESTMENT.com: Siemens mietet für 10 Jahre und kann den Vertrag dreimal um fünf Jahre verlängern. Der Fonds soll bis Ende 2022 laufen. Was ist, wenn es zu keiner Verlängerung des Mietvertrags kommt?
Drießen: Warum sollte Siemens seine Düsseldorfer Niederlassung in ein anderes Objekt verlagern, wenn unsere Konditionen mindestens genauso gut wie die des Umfelds sind? Und sollte es doch so sein: Wir setzen ab 2020 für mögliche Mietausfälle 2,25 Prozent der Einnahmen an. Zusätzlich planen wir 500.000 Euro für den Revitalisierungsaufwand ein. Das Gebäude ist so aufgebaut, dass wir ohne Eingriff in die Struktur kleinteilig vermieten können. Das Objekt hat drei Erschließungskerne mit Treppenhaus und Fahrstuhl. So könnten wir bis zu 32 Mieter unterbringen, die kleinste zusammenhängende Fläche sind lediglich 200 Quadratmeter. Die Vermietung dürfte in der Düsseldorfer Airport City keine übermäßige Herausforderung sein.
