Geschlossene Immobilienfonds: „Der Verdrängungswettbewerb läuft“
DAS INVESTMENT.com: Eine Herausforderung ist es aber durchaus, in diesen Zeiten eine Eigenkapital-Zwischenfinanzierung mit Banken hinzubekommen. War das der Hintergrund dafür, dass Sie vom Projektentwickler Hochtief kaufen, zwischenzeitlich das Geld einsammeln und dann zur Übergabe liquide sein wollen?
Drießen: Das ist nur die eine Seite der Medaille. Die andere ist: In der jetzigen Marktphase finden Sie üblicherweise keinen Bestandshalter, der eine gute Immobilie in guter Lage zu den niedrigen Preisen verkaufen will. Die meisten Immobilienbesitzer sind nicht gezwungen, ihre Bestandsobjekte zu diesem Preisgefüge zu veräußern und warten ab. Bei Projektentwicklern liegt der Fall anders, deren Geschäftsmodell basiert darauf, zu entwickeln und direkt abzuverkaufen: Bei ihnen zahlen Sie die heutigen Preise. Das freut auch den Anleger.
DAS INVESTMENT.com: Bleiben wir bei der Anlegerfreundlichkeit - bei unserem Interview im August 2009 hatten Sie betont, bei der Fondskonzeption von hohen Vorkosten weg zu wollen. Bei Ihrem aktuellen Green-Building-Fonds beträgt die Quote der weichen Kosten 14,4 Prozent des Eigenkapitals, wenn man das Agio mit einbezieht. Ist Ihr Konzept der erfolgsbeteiligten Vertriebsvergütung über Bord gegangen? Drießen: Nein. Dies halten wir weiterhin für sinnvoll. Wir sollten nur nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Grundsätzlich zu unterscheiden sind Opportunity-Fonds mit Blindpool-Charakter von Schiffs- oder Immobilienfonds mit Core-Ansatz. Wir werden auch in Zukunft erfolgsabhängige Vergütungsmodelle umsetzen, wenn es Sinn macht. DAS INVESTMENT.com: Aha. Drießen: Unser Green-Building-Fonds ist ein solides Core-Investment. Die Wahrscheinlichkeit, dass es bei dieser Immobilie mit einem 10-jährigen Mietvertrag und Siemens als bonitätsstarkem Mieter zu nennenswerten Abweichungen – positiv wie negativ – kommt, ist eher gering. An eine Übererfüllung der Prospektprognose kann man die Provision für den Vermittler somit nicht knüpfen. DAS INVESTMENT.com: Aber der Vertrieb verlangt nun mal hohe Abschlussprovisionen vorab? Drießen: Wir haben eine Platzierungsgarantie für das Eigenkapital abgegeben. Damit gehen wir ins eigene Risiko. Und wir müssen auch im Interesse der Anleger sicherstellen, dass wir den Fonds platzieren. Das ist bei marktüblicher Provisionsstruktur einfacher, als bei erfolgsabhängiger. Wir liegen mit unseren Fondskosten aber im unteren Marktdurchschnitt, wie uns kürzlich auch die Analysten von TKL-Fonds attestierten.
