Geschlossene Immobilienfonds: „Köln ist attraktiver als München und Hamburg“

DAS INVESTMENT.com: Warum investieren Sie als Münchener Emissionshaus mit Ihrem Ertragswertfonds 5 im Raum Köln und Düsseldorf? Harald von Scharfenberg: Wir mögen München sehr gern, doch spricht bei geschlossenen Immobilienfonds Einiges für die Region Rhein-Ruhr. Sie zählt mit rund 10 Millionen Einwohnern zu einem der bevölkerungsreichsten und dynamischsten Wirtschaftsräume in Europa. Laut Langfristprognose von Prognos verfügt dieser Ballungsraum über gute bis sehr gute Zukunftsaussichten. DAS INVESTMENT.com: Aber bevölkerungsreich und kaufkraftstark sind Hamburg, München und Frankfurt doch auch? von Scharfenberg: Das stimmt,  bei Core-Immobilien in den Metropolen und mit prominenten Lage benötigen Sie jedoch aufgrund hoher Kaufpreise eine erheblich höhere Wertsteigerung, um auf dieselbe Gesamtrendite zu kommen, um den Nachteil in der laufenden Rendite gegenüber Immobilien in Städten wie etwa Köln, Düsseldorf oder Bonn wettzumachen. Es kommt hinzu, dass bei Core-Immobilien in Metropolen die Leerstandsraten und die Mietpreise gerade im schwierigen Marktumfeld stark schwanken können. Das belegt nicht zuletzt das Datenmaterial des Researchinstituts Bulwien Gesa wie auch die Zeitreihen, die von den großen Maklergesellschaften über die Mietentwicklung herausgegeben  werden. So liegen die Büromieten in Frankfurt derzeit etwa um ein Drittel unter dem Mietniveau von 2001, für München gilt diese Tendenz etwas abgeschwächt ebenfalls. Die hohe Volatilität dieser Märkte erhöht die Risiken, wenn man in ihnen investiert. DAS INVESTMENT.com: Gibt es Belege dafür? von Scharfenberg: Bulwien Gesa listet seit 1990 die Indizes unterschiedlicher Markttypen. Und dabei hat sich gezeigt, dass B- und C-Immobilienstandorte in der Entwicklung sehr viel weniger volatil sind als A- Standorte. Das Research von DEGI ist der Meinung, dass B- und C-Standorte wie Köln, Bonn oder auch Düsseldorf aufgrund der Kombination aus positiven Zukunftsperspektiven und geringer Volatilität als Zielmärkte für Immobilieninvestitionen besonders empfehlenswert sind. Auf diesen Trend setzen wir, darum haben wir sechs Wohn- und Geschäftsobjekte in zentrumsnaher Lage in Köln, Düsseldorf und Neuss sowie Einzelhandelsobjekte im Speckgürtel von Bonn und im Landkreis Düren gewählt. DAS INVESTMENT.com: Wer sind die Mieter der Einzelhandelsimmobilien? von Scharfenberg: Ankermieter sind die Lebensmittelketten Rewe, Penny und Netto. Hinzu kommen der Drogeriemarkt dm und die Textildiscounter Kik und Takko. Die von uns gewählten Nahversorgungszentren haben baurechtlich als Sondergebiete für großflä-chigen Einzelhandel ausgewiesen, was diesen Standorten einen hohen Bestandsschutz gewährt. DAS INVESTMENT.com: Sind alle Fondsobjekte voll vermietet? von Scharfenberg: Ja, bis auf einige wenige Wohneinheiten, die im Rahmen der normalen Fluktuation kurzfristig leer stehen. Bei den gemischt genutzten Immobilien achten wir auf eine möglichst große Diversifikation. Das heißt, wir streuen nicht nur auf sechs Standorte, sondern auch bei den Objekten auf Büros, Wohnungen und Ladenlokale. Einzelhandelsobjekte unterliegen anderen Entwicklungszyklen als Büros oder Wohnungen. Hinzu kommen die unterschiedlichen Mietvertragslaufzeiten, die das Risiko ebenfalls streuen. So vermeiden wir Klumpenrisiken und erhöhen die Sicherheit für Anleger. DAS INVESTMENT.com: Sie prognostizieren für den Fonds  eine Ausschüttung von mindestens 6 Prozent. Das ist wohl nur mit der Beimischung von Einzelhandelsimmobilien zu schaffen? von Scharfenberg: Diese Objekte haben natürlich das größte Ertragspotenzial. Doch legen wir Wert darauf, dass eine vernünftige Kapitalanlage die Gegensätze Sicherheit, Rendite und Liquidität in Einklang bringt. Was nützt es dem Anleger, wenn er aufgrund zu hoher Risiken seine Altersvorsorge gefährdet – oder bei zu geringer Renditeerwartung die Steuern und Inflation den Ertrag extrem schmälern. Wenn Sie 100.000 Euro mit 4 Prozent verzinst für 20 Jahre anlegen, bleiben Ihnen am Ende nur  98.000 Euro übrig, sofern Sie 25 Prozent Abgeltungssteuer und jährlich 3 Prozent Inflation veranschlagen. DAS INVESTMENT.com: Halten Sie 3 Prozent Inflation für die kommenden 20 Jahre für realistisch? von Scharfenberg: Wenn wir uns anschauen, welche Schuldenberge derzeit von der Bundesregierung aufgetürmt werden, ist zu erwarten, dass sich mittelfristig die Inflation mindestens in diesem Bereich bewegen könnte. Da bieten Immobilieninvestments deutliche Vorteile. Sie bieten einen inflationsunabhängigen Kapitalzuwachs, und nach zehnjähriger Haltedauer sind die Erträge aus der Veräußerung steuerfrei. Und noch ein Wort zur Renditeprognose: Die vier Vorgängerfonds, die zwischen 2004 und 2008 an den Markt gekommen sind, liegen voll im Plan mit stabilen Ausschüttungen, ... DAS INVESTMENT.com: … wobei Sie dies nicht durch die Liquiditätsreserve dargestellt haben? von Scharfenberg: Nein, die Objekte bringen den Ertrag durch die Mietrendite und den späteren Verkauf. DAS INVESTMENT.com: Für die älteren Objekte des Ertragswertfonds 5 erscheinen die von Ihnen kalkulierten Revitalisierungskosten aber recht knapp bemessen. von Scharfenberg: Anhand unserer Erfahrenswerte sehen wir uns mit diesen Beträgen gut aufgestellt. Gerade in den ersten fünf Jahren gehen wir davon aus, dass aus den Komponenten "Instandhaltung" und "Mietausfall" ein zusätzlicher Liquiditätspuffer geschaffen werden kann, aus dem dann auch höhere Kosten in den späteren Jahren aufgefangen werden können.
 
DAS INVESTMENT.com: Bieten Sie eine Rückgabeoption für Notfälle? von Scharfenberg: Ja, auch das haben wir vorgesehen. Anleger können bei anhaltender Arbeitslosigkeit oder Erwerbsunfähigkeit sowie bei Scheidung oder Tod des Ehegatten oder Lebenspartners ihre Beteiligung vor Ende Dezember 2024 beenden. Allerdings ist das Gesamtvolumen der vorzeitigen Beendigungen auf einen geringen Prozentsatz des Fondsvolumens begrenzt. Der betroffene Anleger bekommt dann ein nach den Buchwerten bestimmtes Auseinandersetzungsguthaben.