Geschlossene Immobilienfonds: “Privatisierung bringt den Kick”

DAS INVESTMENT.com: Ursprünglich sollte der Deutsche Wohnen 1 rund 60 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln - es sind dann 50 Millionen geworden. Kommen deshalb die Objekte für den Nachfolger aus dem Vorgängerportfolio? Wüstefeld: Nein. Dass der Deutsche Wohnen 1 kleiner als geplant ausgefallen ist, hatte den Grund, dass wir mit der Platzierung 2009 noch mitten in der Finanzkrise gestartet sind, die bekanntlich bei vielen Anlegern zunächst zu einer gewissen Zurückhaltung geführt hat. Auf die Prognosewerte des Fonds hat das reduzierte Volumen keinen Einfluss. Direkt nach dem Platzierungsende, als die Finanzkrise abebbte, fragten viele Vertriebler nach, die noch Anteile vermitteln wollten. Dafür war es dann etwas spät – das hat uns aber bestärkt, den Nachfolgefonds zu bringen. DAS INVESTMENT.com: Wie viel Eigenkapital wollen Sie diesmal einwerben? Wüstefeld: Prospektgemäß peilen wir 60 Millionen Euro an. Bis Ende November wollen wir das Mindestplatzierungsvolumen von 20 Millionen Euro erreicht haben, das maximale Eigenkapitalvolumen könnte bis zu 250 Millionen Euro betragen. Wir können so den Fonds mit der Nachfrage atmen lassen. DAS INVESTMENT.com: Haben Sie im Vergleich zum Vorgänger weitere Dinge beim Nachfolgefonds geändert? Wüstefeld:  Ja, wir können wir bei der regionalen Verteilung der Immobilien flexibler agieren. Zudem können wir jetzt auch Maklerprovisionen bei der Akquisition berücksichtigen. DAS INVESTMENT.com: Wie viele der Ihnen angebotenen Immobilien kaufen Sie? Wüstefeld: Das Verhältnis ist etwa eins zu zehn. Oder, anders ausgedrückt: 90 Prozent der Angebote werden nicht weiterverfolgt, weil sie entweder zu teuer sind oder unseren Qualitätsanforderungen nicht entsprechen. DAS INVESTMENT.com: Sie prognostizieren ab 2012 Ausschüttungen von 6,25 Prozent. Bei Wohnimmobilien werden Renditen oberhalb von 5 Prozent als ziemlich sportlich angesehen. Wüstefeld: Das ist auch nicht falsch – würde der Fonds ausschließlich über das Buy-and-Hold-Prinzip als Bestandshalter agieren, wäre eine Mietrendite zwischen 4 und 5 Prozent erreichbar, wobei die gegenwärtig sehr vorteilhafte Zinssituation ihren Teil dazu beiträgt. Dadurch, dass wir aber rund ein Viertel des Fondsvolumens zum Ankauf von Wohnungen verwenden, die wir anschließend privatisieren, kommt der Renditeaufschlag zustande. Dort ist das Delta zwischen Einkauf und Verkauf entscheidend. Oder, anders gesagt: Das Entwicklungsportfolio bringt den Rendite-Kick.