Geschlossener Fonds des Monats: Buss Immobilienfonds 3
Als Ankaufspreis wurde das 14,71-Fache der kalkulierten Jahresnettomieteinnahmen bezahlt. Prospektgemäß erhält das Fondsmanagement, die Buss Real Estate GmbH, bei Veräußerung des Fondsobjekts eine erfolgsabhängige Vergütung. „Diese beträgt 10 Prozent vom Mehrerlös ab einem Verkaufsfaktor vom 14,73-Fachen der Jehresnettokaltmiete“, sagt Seppelfricke. Das erhöhe für den Fondsmanager den Anreiz, einen höheren Preis für die Immobilie zu erzielen.
„In der Gesamtbetrachtung gefällt uns der Buss-Capital-Fonds im Marktvergleich besonders gut, weil sowohl die Rahmendaten des Objekts als auch insgesamt die konservative Prospektprognose herauszustellen sind“, so Seppelfricke (siehe Tabelle unten). So ist das Objekt bereits seit dem 1. Januar an die Verenigung VU-Windesheim vermietet, ein Zusammenschluss einer Uni-Klinik und zweier Hochschulen. Seppelfricke: „Damit verfügt das Fondsobjekt über einen halbstaatlichen Mieter, den es bereits seit mehr als 100 Jahren gibt. Zudem kommt durch den Double-Net-Mietvertrag der Vermieter nur für Reparaturen an Dach und Fach auf, der Rest ist vom Mieter zu tragen.“ Die zu entrichtende Miete wird jährlich voll an die Inflation angepasst, die im Prospekt mit 2,25 Prozent veranschlagt ist. „Diese Erwartung liegt zwar über dem Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre, die Auswirkung des reinen Inflationseffekts sind aber überschaubar“, sagt Analyst Seppelfricke. „Es ergeben sich über den gesamten Kalkulationszeitraum lediglich 27,75 Prozent der Auszahlungen, die über die zugrundegelegte Inflation zustandekommen.“ Seppelfricke wertet als Vorteil des Fonds, dass der Fremdkapitalzins bis zum Ende de Prognosezeitraums festgeschrieben ist: „Das schafft Planungssicherheit.“ Als positiv beurteilt der SFO-Chef auch, dass vor dem geplanten Verkauf Revitalisierungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der prognostizierten Miete von 2022 veranschlagt sind. Seppelfricke: „Hier nicht zu knapp zu kalkulieren, schafft einen zusätzlichen Sicherheitspuffer.“
Eine der Hochschulen, die Christelijke Hogeschool Windesheim, hat zum Jahresanfang das Fondsobjekt in Almere als ihren fünften Standort übernommen und baut es nach eigenen Wünschen aus. „Somit könnte man als einschränkende Faktoren zum einen das Einzelmieter-Risiko und den teils auf ihn abgestimmten Ausbau sehen“, sagt Seppelfricke. Der Mieter ist aber dazu verpflichtet, auf Wunsch des Vermieters den Ursprungszustand bei Auszug wiederherzustellen. Und, was besonders wichtig ist: „Der Mietvertrag läuft bis Ende August 2025 – und damit fast vier Jahre über den Verkaufszeitpunkt der Fondsimmobilie hinaus“, so Seppelfricke.
Eckdaten des Fonds:
Objekt: Gebäudeteile A und C einer dreiteiligen Büroimmobilie in Almere
Fondsvolumen (inkl. Agio): 25,2 Millionen Euro
Fremdkapital: 45,6%
Mindestbeteiligung: 10.000 Euro plus 3% Agio
Gesamtausschüttung (vor Steuern): 171%
Rendite p.a. (vor Steuern): 6,8%
Prognosezeitraum: 10 Jahre
Fondskosten Investitionsphase zu Eigenkapital (inkl. Agio): 86,25%
Laufende Fondskosten pro Jahr (zu Fondsvolumen inkl. Agio): 0,38%
Revitalisierungskosten: 2,8 Millionen Euro (eine Jahresmiete 2022)
Inflationserwartung: 2,25%, jährliche Indexierung der Miete an der prozentualen Veränderung des niederländischen Verbraucherpreisindex Zur SFO-Webseite hier Mehr zum Fonds hier Zum DAS INVESTMENT THEMA "Sachwerte - die stabile Basis fürs Portfolio" hier
„In der Gesamtbetrachtung gefällt uns der Buss-Capital-Fonds im Marktvergleich besonders gut, weil sowohl die Rahmendaten des Objekts als auch insgesamt die konservative Prospektprognose herauszustellen sind“, so Seppelfricke (siehe Tabelle unten). So ist das Objekt bereits seit dem 1. Januar an die Verenigung VU-Windesheim vermietet, ein Zusammenschluss einer Uni-Klinik und zweier Hochschulen. Seppelfricke: „Damit verfügt das Fondsobjekt über einen halbstaatlichen Mieter, den es bereits seit mehr als 100 Jahren gibt. Zudem kommt durch den Double-Net-Mietvertrag der Vermieter nur für Reparaturen an Dach und Fach auf, der Rest ist vom Mieter zu tragen.“ Die zu entrichtende Miete wird jährlich voll an die Inflation angepasst, die im Prospekt mit 2,25 Prozent veranschlagt ist. „Diese Erwartung liegt zwar über dem Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre, die Auswirkung des reinen Inflationseffekts sind aber überschaubar“, sagt Analyst Seppelfricke. „Es ergeben sich über den gesamten Kalkulationszeitraum lediglich 27,75 Prozent der Auszahlungen, die über die zugrundegelegte Inflation zustandekommen.“ Seppelfricke wertet als Vorteil des Fonds, dass der Fremdkapitalzins bis zum Ende de Prognosezeitraums festgeschrieben ist: „Das schafft Planungssicherheit.“ Als positiv beurteilt der SFO-Chef auch, dass vor dem geplanten Verkauf Revitalisierungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der prognostizierten Miete von 2022 veranschlagt sind. Seppelfricke: „Hier nicht zu knapp zu kalkulieren, schafft einen zusätzlichen Sicherheitspuffer.“
Eine der Hochschulen, die Christelijke Hogeschool Windesheim, hat zum Jahresanfang das Fondsobjekt in Almere als ihren fünften Standort übernommen und baut es nach eigenen Wünschen aus. „Somit könnte man als einschränkende Faktoren zum einen das Einzelmieter-Risiko und den teils auf ihn abgestimmten Ausbau sehen“, sagt Seppelfricke. Der Mieter ist aber dazu verpflichtet, auf Wunsch des Vermieters den Ursprungszustand bei Auszug wiederherzustellen. Und, was besonders wichtig ist: „Der Mietvertrag läuft bis Ende August 2025 – und damit fast vier Jahre über den Verkaufszeitpunkt der Fondsimmobilie hinaus“, so Seppelfricke.
Eckdaten des Fonds:
Objekt: Gebäudeteile A und C einer dreiteiligen Büroimmobilie in Almere
Fondsvolumen (inkl. Agio): 25,2 Millionen Euro
Fremdkapital: 45,6%
Mindestbeteiligung: 10.000 Euro plus 3% Agio
Gesamtausschüttung (vor Steuern): 171%
Rendite p.a. (vor Steuern): 6,8%
Prognosezeitraum: 10 Jahre
Fondskosten Investitionsphase zu Eigenkapital (inkl. Agio): 86,25%
Laufende Fondskosten pro Jahr (zu Fondsvolumen inkl. Agio): 0,38%
Revitalisierungskosten: 2,8 Millionen Euro (eine Jahresmiete 2022)
Inflationserwartung: 2,25%, jährliche Indexierung der Miete an der prozentualen Veränderung des niederländischen Verbraucherpreisindex Zur SFO-Webseite hier Mehr zum Fonds hier Zum DAS INVESTMENT THEMA "Sachwerte - die stabile Basis fürs Portfolio" hier
