Herbert Friedrich

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Gewinn ist Pflicht

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Wer bei Immobilienanlagen Steuervorteile in Anspruch nehmen will, muss insgesamt höhere laufende Einnahmen als Werbungskosten haben. Der spätere Verkaufserlös wird dabei nicht den Einnahmen zugerechnet. Um von Anfang an in den Genuss der Vorteile zu kommen, muss die Anlageplanung einen rechnerischen Überschuss enthalten. Zur Vereinfachung hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass bei Immobilieninvestitionen in der Regel langfristig ein Überschuss zu erwarten sei, da der Prognosezeitraum etwa 50 Jahre umfassen kann. Deshalb hat sich die Ansicht eingebürgert, dass Immobilienanlagen steuerlich unproblematisch seien. Dass das so nicht stimmt, hat der BFH jetzt festgestellt. In dem Fall ging es um die Beteiligung an einem Immobilienfonds, der ein Multiplexkino errichtete und für 20 Jahre vermietete. Danach sollte die Fondsgesellschaft der Verkäuferin das Grundstück zum Kauf anbieten müssen. Da die Mieterin insolvent wurde, sank die Miete; bis zum Ende der Mietdauer errechnete die Fondsgesellschaft dennoch einen minimalen Überschuss. Für den Anleger ging die Rechnung aber nicht auf, da er seine Einlage finanziert hatte. Die Betriebsprüfung ermittelte, dass die Werbungskosten für die Mietzeit beim Anleger 85 Prozent seiner Einlage erreichten, die Einnahmen aber nur 61 Prozent. Daraufhin sprach ihm das Finanzamt die Absicht ab, Überschüsse erzielt haben zu wollen. Der BFH bestätigte diese Einschätzung. Durch die Kaufoption war eine Fondslaufzeit von 20 Jahren anzunehmen. In dieser Zeit war für den Anleger mit Überschüssen aber nicht zu rechnen (BFH Beschluss vom 2. Juli 2008 – IX B 46/08).  Herbert Friedrich bespricht exklusiv für DAS INVESTMENT aktuelle Urteile. Der erfahrene Analyst hat viele Jahre Produkte für das Rating-Unternehmen G.U.B. geprüft und als Berater zahlreiche Modelle konzipiert. Er vertritt Anleger sowie Berater und ist Vorstandsmitglied im Rechtsforum Finanzdienstleistung e. V. Fragen beantwortet Friedrich unter Telefon 0 40/7 21 24 88.

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