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Gewinner beim Zinsgalopp

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Mit Zertifikaten lässt sich auf ein breites Spektrum an Marktszenarien wetten. Doch auch Immobilienbesitzer können durchaus entsprechend ihrer Marktmeinung reagieren, wenn sie von weiter steigenden Zinsen ausgehen. Das funktioniert über Forward-Darlehen, die im Prinzip einer Zinswette entsprechen: Banken garantieren bis zu fünf Jahre im Voraus die aktuellen Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Steigen die Zinsen, geht die Wette auf – sinken sie bis zum Finanzierungsbeginn, kann der Vorteil jedoch zum auch Nachteil werden. Und umsonst gibt es die Planungssicherheit meist nicht: So fällt ein Zinszuschlag an, der umso höher ausfällt, je weiter die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt. Noch im März belief sich der Aufschlag für ein Jahr Vorlaufzeit im Schnitt auf 0,08 Prozentpunkte, für drei Jahre auf 0,3 Prozentpunkte. Aktuell bieten einige Institute die Darlehen allerdings auch ohne Zuschlag an, da langfristige Zinsbindungen derzeit kaum teurer als kürzer laufende sind. Vom Rekordtief vor drei Jahren hat sich das Zinsniveau allerdings deutlich entfernt – aktuell kosten zehn Jahre Zinsbindung rund 5 statt wie damals rund 3,3 Prozent. Hintergrund: Die Europäische Zentralbank hatte den Leitzins im Sommer wegen des Inflationsdrucks auf 4,25 Prozent angehoben. Die von vielen Seiten erhobenen Forderungen nach einer Leitzinssenkung, um die schwache Konjunktur zu stützen, hatte Bundesbankpräsident Axel Weber vor einiger Zeit aber abgewiesen und sogar eine Zinserhöhung nicht ausgeschlossen. Flexibilität für Kunden und Berater Mit einem solchen Schritt rechnet Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer allerdings noch nicht: „Die langfristigen Inflationserwartungen werden nur langsam sinken, die EZB wird sich Zeit lassen, auf das nachlassende Wirtschaftswachstum zu reagieren und ihren Leitzins zu senken. Ich erwarte einen solchen Schritt erst für das zweite Quartal 2009.“ Sein Kollege von der Deka, Chefvolkswirt Ulrich Kater, sieht hingegen vorerst keinen Spielraum für Zinssenkungen: „Wir rechnen auf Sicht von zwölf Monaten eher mit einer Seitwärtsbewegung, allenfalls mit leicht steigenden Zinsen.“ Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt, lässt sich Christian Schmid-Burgk zufolge mit einer Faustregel ermitteln: „Im Zehn-Jahres- Durchschnitt lagen die Zinsen zuletzt bei etwa 5 Prozent, bei Konditionen in ähnlicher Größenordnung sind also Forward-Darlehen mit Zinsbindung von zehn bis 15 Jahren sinnvoll“, so der Baufinanzierungsexperte der Hamburger Verbraucherzentrale. Seit Forward-Darlehen vor rund zwölf Jahren auf den Markt kamen, hat die Branche das Angebot an Finanzierungsprodukten stark ausgebaut. So können aktuelle Konditionen mittlerweile auch dann reserviert werden, wenn eine Immobilie erst noch gesucht wird. „Für das Produkt können auch flexiblere Tilgungsmöglichkeiten wie etwa der Wechsel der Tilgungshöhe sprechen, was noch vor einigen Jahren kaum oder nur gegen hohe Zuschläge angeboten wurde“, betont Stephan Gawarecki, Vorstand beim Lübecker Finanzierungsvermittler Dr. Klein. Flexibel zeigen sich auch die Serviceplattformen für Vermittler. Die Berater-Plattform Prohyp etwa bietet die Möglichkeit, die Provision von durchschnittlich einem Prozent der Darlehenssumme auf die jeweilige Beratungssituation innerhalb eines Minimal- und Maximalkorridors individuell abzustimmen. Obwohl die Hausbank zumeist teurer ist, ist die große Mehrheit der Kunden ihr allerdings nach wie vor treu ergeben. Berechnungen der Frankfurter Beratungsgesellschaft Investors Marketing zufolge wurden von den 2007 ausgelaufenen Anschlussfinanzierungen mit einem Volumen von rund 90 Milliarden Euro rund 87 Prozent bei der bisherigen Bank weitergeführt. Strafgebühr für Umsattler Dabei sind die Kosten für einen Bankenwechsel gering: Für die Umschreibung im Grundbuch fallen bei einer Restschuld von beispielsweise 100.000 Euro rund 165 Euro an. Umständlicher und oft teurer ist ein Wechsel, wenn die Finanzierung in Tranchen mit unterschiedlicher Zinsbindung unterteilt ist. Läuft etwa die Fünf-Jahres-Tranche in einem Jahr aus, endet die Zinsbindung für die zweite Tranche erst in sechs Jahren – doch werden für diese Zeitspanne noch keine Forward-Darlehen angeboten. Dies allerdings wäre für die Übertragung der gesamten Zehn-Jahres-Tranche notwendig, um die Finanzierung auf eine neue Bank zu übertragen. Und Letztere hat in der Regel keinerlei Interesse daran, im Grundbuch an zweiter Stelle zu stehen.„Es gibt jedoch einige Anbieter, die auch eine nachrangige Finanzierung durchführen – in der Regel unter der Voraussetzung, dass die erstrangige Tranche bei Auslauf der Zinsbindung ebenfalls auf sie übertragen wird“, weiß Dr. Klein Vorstand Gawarecki. Ansonsten ist ein Bankwechsel nur über vorzeitige Kündigung der länger laufenden Tranche möglich. Achtung: In diesem Fall erheben die Banken jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung, die umso höher ist, je niedriger das aktuelle Zinsniveau gegenüber dem vereinbarten ausfällt und je länger die Restlaufzeit ist. Da die Höhe dieser Strafgebühr wesentlich dafür ist, ob sich das Umsteigen auf ein Forward-Darlehen lohnt, sollten diese Kosten zunächst bei der bisherigen Bank erfragt werden. Auch dann können noch Stolpersteine im Weg liegen: So kommt es vor, dass die Banken eine vorzeitige Kündigung verweigern, auch wenn die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wird. Darum sollte immer erst eine schriftliche Bestätigung der Darlehenskündigung eingeholt werden, bevor ein Forward-Darlehen beim anderen Kreditinstitut abgeschlossen wird. Laufzeiten vereinheitlichen Andernfalls können nur die hauseigenen Angebote für Forward-Darlehen berücksichtigt werden. Verbraucherschützer Schmid-Burgk rät darum dazu, Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen im Nachhinein auf eine Laufzeit umzuschichten, bei der die kürzere Zinsbindung jeweils an die längere angepasst wird. Zumindest bei der zweiten Runde der Anschlussfinanzierung, so Schmid-Burgk, sei ein Bankenwechsel dann leichter möglich. Fazit: Im derzeitigen Hypothekenzinsumfeld spricht vor allem die Planungssicherheit für Forward-Darlehen. Dies dürfte insbesondere für Immobilienbesitzer wichtig sein, die wegen explodierender Energiekosten immer größere Belastungen fürs Budget verkraften müssen und nur wenig Spielraum für höhere Darlehensraten haben. 

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