„Gewohnt wird immer“ Was die Corona-Krise mit offenen Immobilienfonds macht
Foto: Industria Wohnen
Der extreme Kurssturz an den Börsen in den Monaten Februar und März 2020 hat zur endgültigen Abwendung einiger Anleger von Aktien geführt. Beispielsweise hat eine große deutsche Versicherung in der zweiten Märzhälfte verkündet, dass sie ihre Aktienquote deutlich reduziert hat und diese nun bei fast null Prozent liegt. Im Gegenzug kündigte das Unternehmen an, seine Anlagen in alternative Investments, zu denen auch Immobilien gehören, auf zehn Prozent auszubauen. Ähnliche Gedanken über eine Steigerung von Immobilieninvestments hegen auch viele Privatinvestoren.
Eine wichtige Investment-Möglichkeit für Privatanleger sind offene Immobilienfonds, die in Wohnimmobilien investieren. Diese sind meist deutlich weniger als Aktien von der aktuellen Krise betroffen. Dennoch müssen sich alle Immobilieninvestoren derzeit die Frage stellen, wie die Auswirkungen der Krise auf ihre Investitionen aussehen.
Zunächst ist festzustellen, dass wir uns noch ganz am Anfang der Krise befinden. Sowohl die Dauer und die langfristigen Auswirkungen sind zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht absehbar.
Corona-Hilfspakets der Bundesregierung
Die schnellsten Auswirkungen dürften Wohnungsfonds in der Folge der Mieterschutzmaßnahmen erfahren, die die Bundesregierung im Rahmen des Corona-Hilfe-Pakets am 25. März beschlossen hat. Das Gesetz besagt unter anderem, dass ein Vermieter einem Mieter im Zeitraum April bis Juni 2020 nicht kündigen darf, wenn er aufgrund der Krisenfolgen seine Miete nicht bezahlen kann. Wichtig ist, dass es sich hierbei nur um Mietstundungen handelt, nicht um Mietausfälle. Die nicht gezahlte Miete muss binnen zwei Jahren – bis Ende Juni 2022 – nachgezahlt werden.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Auch wenn die Maßnahmen der Regierung für die Fonds zunächst einmal weniger Einnahmen bedeuten, sind sie dennoch zu begrüßen. Denn auch ein Wohnungsfonds hat kein Interesse, dass viele Mieter ausziehen müssen. Das ist in jedem Fall teurer als Mietstundungen. Hier ist es auch im Interesse der Vermieter, zusammen mit dem Mieter eine sozialverträgliche Lösung zu finden.
Unserer Einschätzung nach ist von den genannten Stundungen nur ein kleinerer Teil der Mieter betroffen. Wir gehen von einem Prozentsatz im einstelligen Bereich aus. Solange die Maßnahmen auf drei Monate beschränkt bleiben, können sie von Wohnimmobilienfonds getragen werden. Auch wenn die Maßnahme auf sechs Monate ausgedehnt wird, haben sie immer noch keine gravierend negativen Auswirkungen auf die Fonds. Die Effekte werden sich bei der BVI-Rendite lediglich im Nachkommabereich bemerkbar machen.
Wohnimmobilien hängen an keiner Konjunktur
Trotz möglicher Corona-Auswirkungen muss betont werden, dass Wohnimmobilien unter den Immobilienklassen die Nutzungsart mit der größten Konjunkturunabhängigkeit ist. Während Handel und Hotel bereits jetzt deutlich von der Krise getroffen sind, ist dies bei Büro schon weniger und bei Wohnimmobilien noch kaum zu beobachten. Wohnen ist ein nicht substituierbares Gut, zumindest, wenn es sich nicht um Luxuswohnungen handelt. Anders ausgedrückt: Gewohnt wird immer. Es ist zudem zu erwarten, dass Neubauprojekte sich in der kommenden Zeit teilweise verzögern werden. Das heißt, dass der Neubau eher weniger zu einer Entspannung auf den Wohnungsmärkten beitragen wird und Wohnimmobilien erst einmal weiterhin gefragt sind.
