Greix-Analyse
Wohnimmobilien: Wer breit streut, gewinnt
Viele Immobilieninvestoren kaufen dort, wo sie sich auskennen. Doch wer alles auf eine Stadt setzt, verschenkt Renditepotenzial. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse des German Real Estate Index (Greix) des Kiel Institut für Weltwirtschaft in Zusammenarbeit mit dem Family Office Finvia. Demnach hätte ein über mehrere deutsche Städte gestreutes Immobilienportfolio zwischen 1995 und 2025 bei vergleichbarem Risiko einen um 27 Prozentpunkte höheren Endwert erzielt als ein nach Marktgewichtung zusammengestelltes Portfolio.
Konkret: Als Vergleichsmaßstab dient in der Analyse ein marktgewichtetes Portfolio, das Städte entsprechend ihrem Anteil am Transaktionsvolumen gewichtet. Dieses liegt mit einem annualisierten Preiszuwachs von rund 3,2 Prozent bei einem Risiko von 2,7 Prozent. Die Berechnung zeigt jedoch, dass mit einer breiteren Streuung bei gleichem Risiko historisch ein jährlicher Preiszuwachs von knapp 3,6 Prozent erreichbar gewesen wäre – ein Unterschied, der sich über drei Jahrzehnte erheblich aufaddiert.
Methodisch basiert die Analyse auf dem Markowitz-Ansatz, der Rendite und Risiko gegeneinander abwägt und daraus effiziente Portfoliokombinationen ableitet. Berücksichtigt wurden dabei ausschließlich Kapitalgewinne aus Eigentumswohnungen in 24 deutschen Städten, Mietrenditen und Transaktionskosten blieben außen vor.
Gewinner wechseln mit der Marktphase
Ein zentrales Ergebnis der Studie: Die optimale Städtegewichtung ist nicht stabil, sondern verschiebt sich je nach Marktumfeld deutlich. Die Autoren unterscheiden drei Phasen seit 1995 – eine lange Seitwärtsbewegung bis Ende 2009, einen ausgeprägten Boom bis Ende 2021 sowie eine Korrekturphase ab 2022.
In der Stagnationsphase setzten optimale Portfolios auf ausgewogene Mischungen mit hohen Gewichten in München, Bonn und Düsseldorf. Während des Booms zwischen 2010 und 2021 wurden effiziente Portfolios vor allem durch Münster, München und Berlin getragen.
In der laufenden Korrekturphase seit 2022 kehrt sich das Bild für einige ehemals starke Märkte um: In München, Stuttgart und Hamburg sind die Kaufpreise gesunken, während Duisburg, Dortmund und Chemnitz noch positive Ergebnisse erzielen. Das zeige: Die Gewinner einer Phase seien nicht automatisch auch die Gewinner der nächsten.
„Unser Befund ist nicht überraschend: Breit streuen ist besser als alles auf eine Stadt zu setzen. Die Zusammensetzung variiert aber mit der Zeit. Immobilieninvestoren brauchen also beides: räumliche Diversifikation und ein Gespür dafür, in welcher Marktphase sie sich befinden“, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter Greix am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Diversifikation schützt auch im Abschwung
Besonders aufschlussreich ist der Blick auf die aktuelle Korrekturphase: Effiziente Portfolios zeigen weiterhin eine positive Wertentwicklung, obwohl viele Einzelmärkte bereits im Minus liegen. Räumliche Streuung wirkt also nicht nur als Renditehebel im Aufschwung, sondern auch als Verlustpuffer in schwächeren Marktphasen.
Die Autoren betonen allerdings die Grenzen der Analyse: Renditen und Korrelationen zwischen Städten seien im Voraus nicht bekannt. Zudem ersetze eine breitere Streuung weder das Verständnis für das aktuelle Marktumfeld noch die sorgfältige Auswahl konkreter Objekte und Lagen.
Das Fazit der Greix-Experten: „Räumliche Diversifikation lohnt sich – aber nicht als starres Rezept.“ Für Investoren könne es sich definitiv lohnen, sich auch mit Städten abseits ihrer Heimatmärkte zu befassen – allerdings immer mit dem aktuellen Umfeld im Blick.
