Greix-Analyse: Teure Wohnungen entziehen sich der Zinswende

Je nach Wohnungssegment stellten die Studienautoren jedoch große Unterschiede fest: Bei hochwertigen Wohnungen – große, neuwertige Objekte mit gehobener Ausstattung – sackte die Zahl der Verkäufe bis Anfang 2024 um fast die Hälfte ab. Die Preise gaben dort aber nur etwa um 9 Prozent nach. Bei Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment war es dagegen genau umgekehrt: Die Verkäufe gingen nicht so stark zurück, dafür sanken die Preise stärker.

Das lässt sich den Ökonomen zufolge nicht einfach damit erklären, dass sich wohlhabende Käufer die höheren Zinsen eher leisten können. Denn ein reiner Nachfrage-Rückgang müsste Preise und Verkaufszahlen immer in die gleiche Richtung bewegen – nur eben unterschiedlich stark.

Viele Anzeigen ohne Verkauf abgeschaltet

Um eine Antwort darauf zu finden, warum sich Verkäufe und Preise gegenläufig entwickeln, haben die Autoren neben Transaktionszahlen auch Anzeigen von Immobilienportalen ausgewertet. Das Ergebnis: Vor der Zinswende passten Verkäufer in allen Preissegmenten ähnlich oft ihren Angebotspreis während der Vermarktung an – nämlich bei etwa 14 Prozent der Anzeigen.

Nach der Zinswende stieg dieser Anteil im unteren und mittleren Segment auf 27 bis 29 Prozent – im hochpreisigen Segment aber nur auf 22 Prozent. Wer eine teure Wohnung verkaufen wollte, senkte also deutlich seltener den Preis.

Trotzdem blieben diese Anzeigen nicht länger online. Die Autoren erklären diesen Widerspruch damit, dass bei teuren Eigentumswohnungen die Anzeigen oft ohne Verkauf abgeschaltet worden seien. Dazu passt, dass die sogenannte Abschlussquote, also das Verhältnis von tatsächlichen Verkäufen zu geschalteten Anzeigen, 2024 im Vergleich zu 2021 bei Luxuswohnungen um 60 Prozent eingebrochen sei. Bei Eigentumswohnungen im untersten Preisbereich fiel der Rückgang deutlich geringer aus (47 Prozent).

Verkäufer von Luxuswohnungen warten lieber ab

Die Interpretation der Autoren: Eigentümer teurer Wohnungen sind seltener auf den Verkaufserlös angewiesen und warten im Zweifel lieber ab. Wenn sich zu ihrem gewünschten Preis kein Käufer findet, ziehen sie die Immobilie eher vom Markt zurück, statt einen niedrigeren Preis zu akzeptieren. Verkäufer günstigerer Wohnungen haben diesen Spielraum dagegen seltener und müssen eher verkaufen, auch mit Preisabschlägen.

Für eine Markterholung heißt das: Zieht die Nachfrage wieder an, dürfte sich das zunächst im Luxussegment über steigende Verkaufszahlen zeigen, während die Preise dort vergleichsweise wenig reagieren. Im günstigeren Segment sollte sich dagegen eine Marktbelebung eher in den Preisen als in den Verkaufszahlen niederschlagen, so die Prognose der Greix-Analysten.