Eigenkapital wird zur größten Hürde beim Immobilienkauf

Deutschland ist ein Land der Mieter: Nur rund 44 Prozent der Haushalte leben in der eigenen Immobilie – im europäischen Durchschnitt sind es etwa 70 Prozent. Und die Eigentumsquote sinkt weiter. Das Hauptproblem liegt jedoch nicht bei den monatlichen Kreditraten, sondern beim benötigten Eigenkapital. Das geht aus der Analyse des Forscherteams des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) hervor, das die Entwicklung der Wohnerschwinglichkeit seit 1980 untersucht hat.

Die Forscher haben dafür zwei Kennzahlen analysiert: die Hypothekenquote, also den Anteil des Einkommens, der für monatliche Zins- und Tilgungskosten aufgewendet werden muss, sowie die Eigenkapitalquote – das Verhältnis des beim Kauf fälligen Eigenkapitalbedarfs zum Jahreseinkommen.

Eigenkapitalbedarf hat sich fast verdoppelt

Das Ergebnis ist eindeutig: Zwar seien die laufenden Kreditraten trotz stark gestiegener Immobilienpreise nicht signifikant höher als in den 80er-Jahren, weil sinkende Zinsen einen Großteil des Preisanstiegs kompensiert haben. Haushalte der Babyboomer-Generation gaben beim Kauf von Eigentumswohnungen rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Hypothek aus, aktuell seien es etwa 25 Prozent.

Allerdings habe sich der Eigenkapitalbedarf deutlich erhöht. Mussten Käufer einer Eigentumswohnung in den 1980er Jahren noch etwa das 1,7-fache ihres Jahreseinkommens an Eigenkapital aufbringen, ist es heute mehr als das Dreifache (siehe Grafik). Bei Einfamilienhäusern stieg der Bedarf von dem 3,6-fachen auf über das Fünffache des Jahreseinkommens.

„Mit einer realistischen Sparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens müssen Haushalte heute rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital zu erreichen – doppelt so lang wie in den 1980er-Jahren“, sagt Mitautor Jonas Zdrzalek, Projektleiter Greix am IfW Kiel.

Wohneigentum wird zur Frage des Vermögens

Diese Entwicklung habe weitreichende Folgen für die Vermögensverteilung und Generationengerechtigkeit, analysieren die Studienautoren. Ob sich jemand den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses leisten kann, entscheide damit zunehmend nicht mehr das Einkommen, sondern das vorhandene Vermögen – oder die familiäre Unterstützung. „Ob ein Haushalt den Sprung ins Eigentum schafft, hängt zunehmend davon ab, ob finanzielle Unterstützung aus der Familie möglich ist“, so Zdrzalek. Haushalte mit geringem Vermögen oder ohne familiäre Hilfe bleiben dagegen trotz bezahlbarer Kreditraten häufig außen vor – selbst wenn ihr Einkommen die monatlichen Raten tragen würde.

Das lässt sich auch an den Zahlen ablesen: Der Anteil der Eigenmittel aus Schenkungen und Erbschaften ist zwischen 2012 und 2021 von 21 auf 31 Prozent gestiegen. Parallel dazu verdoppelte sich der Anteil geerbter Immobilien am Gesamtmarkt von etwa 15 auf rund 25 Prozent. 

Politik setzt am falschen Hebel an

Die Autoren der Studie kritisieren, dass sich die politische Debatte zu einseitig auf die monatliche Kreditbelastung konzentriert. Entscheidend für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum seien aber vielmehr die hohen Einstiegskosten. Diese setzen sich zusammen aus dem nicht fremdfinanzierten Kaufpreisanteil, der Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten.

Als konkreten Lösungsansatz schlagen die Greix-Forscher eine Reform der Grunderwerbsteuer vor, die im Durchschnitt 5 bis 6 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Eine deutliche Senkung dieser Steuer, kombiniert mit einer moderaten Anhebung der jährlichen Grundsteuer zur Kompensation der Einnahmeverluste, könnte die Einstiegshürden deutlich senken, ohne die öffentlichen Haushalte zu belasten. Die Steuerbelastung würde damit vom Eigenkapitalbedarf auf die laufenden Kosten verlagert – und der Zugang zum Eigenheim insbesondere für junge Haushalte ohne familiäres Vermögen erleichtert.

Tilgungsdauer auf Rekordniveau

Mit der Frage, wie sich die Bezahlbarkeit von Wohneigentum entwickelt hat, hat sich auch Philipp Immenkötter, Analyst am Flossbach von Storch Research Institute, in den vergangenen Jahren immer wieder beschäftigt. Auch er hält die monatliche Belastung nicht für den passenden Indikator, um die Erschwinglichkeit von Immobilien zu beurteilen.

Immenkötter beruft sich in seinen Analysen auf eine andere Kennzahl: die Tilgungsdauer, also die Zeit, bis ein Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. Für ihn der entscheidende Faktor, denn eine hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung stelle ein bedeutendes Risiko für Bank und Käufer dar – und entscheide darüber, ob ein Haushalt überhaupt einen Kredit erhalte.

Das Ergebnis seiner jüngsten Analyse: Im 20-Jahres-Vergleich waren Immobilien 2015 mit einer erwarteten Tilgungsdauer von 15 Jahren am erschwinglichsten. Heute müssen Käufer mit knapp 28 Jahren rechnen – in manchen Fällen fast doppelt so lang wie noch vor zehn Jahren. Auch der erneute Preisanstieg von Wohnimmobilien deute an, dass die Erschwinglichkeit aktuell wieder schlechter werde. Dies seien „leider keine guten Nachrichten für junge Familien und andere Kaufwillige“, so Immenkötter.