Europa-Analyse In Frankfurt ist das Blasenrisiko am Immobilienmarkt am größten
Im Global Real Estate Bubble Index vergleichen Experten des Asset Managers UBS Global Wealth Management (UBS) einmal jährlich die Preisentwicklung von Wohneigentum in 25 Metropolen weltweit (siehe Abbildung unten). Das diesjährige Ranking führen Toronto und Frankfurt an. Deutliche Anzeichen einer Preisblase gibt es zudem in Zürich, München, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tokio und Tel Aviv.
Quelle: UBS
Von Mitte 2021 bis Mitte 2022 sind Immobilien in allen im Global Real Estate Bubble Index betrachteten Städten teurer geworden – ausgenommen Paris, Hongkong und Stockholm. Auch ausstehende Hypotheken nehmen zu und die Verschuldung der Haushalte steigt das zweite Jahr in Folge deutlich schneller als im langfristigen Durchschnitt. Dennoch sind die Indexwerte gegenüber dem Vorjahr im Schnitt nicht weiter gestiegen. Stark wachsende Einkommen und Mieten haben zunehmende Ungleichgewichte verhindert.
UBS zufolge sind die Preise für Wohnimmobilien in nicht-städtischen Gebieten ein zweites Jahr in Folge schneller gestiegen als in den Städten. Das inflationsbereinigte Preiswachstum hat sich infolge der gestiegenen Teuerung erheblich verlangsamt. Dennoch: Die aktuellen Bewertungen bleiben überhöht. Bedingt durch tiefe Zinssätze haben sich die Eigenheimpreise in den vergangenen zehn Jahren stetig von den lokalen Einkommen und Mieten abgekoppelt. Die Städte mit dem höchsten Blasenrisiko haben in diesem Zeitraum inflationsbereinigte Preisanstiege von durchschnittlich 60 Prozent verzeichnet, während die realen Einkommen und Mieten nur um etwa 12 Prozent gestiegen sind.
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Die Hypothekarzinsen haben sich in allen im Global Real Estate Bubble Index analysierten Städten gegenüber ihrem Tiefststand Mitte 2021 im Durchschnitt bis Mitte 2022 nahezu verdoppelt. Kombiniert mit den deutlich gestiegenen Immobilienpreisen können sich hoch qualifizierte Arbeitskräfte im Dienstleistungsbereich nun durchschnittlich ein Drittel weniger Wohnfläche leisten als noch unmittelbar vor der Pandemie. Zugleich schmälern Inflation und Vermögensverluste aufgrund der aktuellen Turbulenzen an den Finanzmärkten die Kaufkraft der Haushalte, was die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum reduziert und die Wohnimmobilie als Anlage zunehmend unattraktiver macht. Kreditkosten übersteigen in vielen Städten die erzielbaren Erträge. Das teilen UBS-Experten mit.
In einer aktuellen Mitteilung schreiben die UBS-Experten:
„Der robuste Arbeitsmarkt ist in vielen Städten die letzte verbliebene Stütze des Eigenheimmarktes. Bei einer Verschlechterung der Wirtschaftslage könnte jedoch auch diese wegfallen. Die Situation bringt ein weltweites Stocken des Immobilienbooms mit sich und legt nahe, dass in vielen der sehr hoch bewerteten Städte in den nächsten Quartalen mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen ist.”
