Gut kalkulierbare Zukunft Die Core-Immobilie lebt
Thomas Gütle, Geschäftsführer von Cordea Savills Deutschland
Sie schreitet voran, die Renditekompression bei Immobilieninvestments. Umgekehrt steigt die Verlockung, von den immer weniger rentierlichen Core-Immobilien auf Value-Added oder opportunistische Immobilien umzuschwenken: Dort sind noch attraktive Renditen zu erwirtschaften. Meiner Meinung nach ist dies aber der falsche Weg. Die „langweilige“ Core-Immobilie ist auch bei sinkenden Renditen in vielen Fällen der Value-Added-Immobilie vorzuziehen.
Denn: Worin liegt der Wert-, beziehungsweise Renditehebel bei Value-Added und opportunistischem Investmentstil? In der Regel liegt er in Flächen, die noch nicht vermietet sind oder aufgrund von Mietverträgen mit kurzen Restlaufzeiten bald frei werden. In der Neuvermietung liegen Chancen auf höhere Erträge – sofern es gelingt, einen höheren Mietzins zu erzielen. Dass dafür unter Umständen eine Repositionierung der Immobilie und umfangreiche bauliche Maßnahmen erforderlich sind, ist dabei nur ein Punkt.
Der meiner Meinung nach wichtigere zweite Punkt lautet: In vielen Ländern Europas kühlt die Ökonomie perspektivisch wieder ab. Das dämpft den Expansions- oder Umzugswillen der Unternehmen als Mieter. Zwar werden gute Standorte weiterhin nachgefragt. Aber selbst dort dürfte eher der Druck auf die Mieten steigen und nicht die Mieten selbst. Schlimmer noch: Die künftigen Mietsteigerungen sind bei vielen Value-Added- und teilweise auch bei opportunistischen Immobilien vom Verkäufer bereits eingepreist (oder zumindest partiell eingepreist). Wenn sie sich nach dem Erwerb nicht realisieren lassen, ist es das Problem des Käufers, nicht des Verkäufers.
Ich plädiere für Immobilien mit einem besser kalkulierbaren Zukunftsrisiko. Für Core-Immobilien oder meinetwegen Core-Plus-Immobilien mit lang laufenden Mietverträgen und solventen Mietern. Es spricht nichts dagegen, wenn Teilflächen leer stehen – es muss aber eine solide Basis geben, die ein Investment in der Summe tragfähig macht. Auch Value-Added-Immobilien können sinnvoll sein, sofern es dem Käufer gelingt, dass er die Risiken einpreist und nicht der Verkäufer die Chancen.
Insgesamt steht außer Frage, dass die Renditen im Core-Bereich aufgrund der großen Nachfrage gesunken sind. Wer allerdings einen guten Marktzugang, einen schnellen Zugang zum erforderlichen (Fremd-)Kapital und kurze Entscheidungswege hat, der wird weiterhin attraktive Renditen auch mit Core-Immobilien erzielen können.
Denn: Worin liegt der Wert-, beziehungsweise Renditehebel bei Value-Added und opportunistischem Investmentstil? In der Regel liegt er in Flächen, die noch nicht vermietet sind oder aufgrund von Mietverträgen mit kurzen Restlaufzeiten bald frei werden. In der Neuvermietung liegen Chancen auf höhere Erträge – sofern es gelingt, einen höheren Mietzins zu erzielen. Dass dafür unter Umständen eine Repositionierung der Immobilie und umfangreiche bauliche Maßnahmen erforderlich sind, ist dabei nur ein Punkt.
Der meiner Meinung nach wichtigere zweite Punkt lautet: In vielen Ländern Europas kühlt die Ökonomie perspektivisch wieder ab. Das dämpft den Expansions- oder Umzugswillen der Unternehmen als Mieter. Zwar werden gute Standorte weiterhin nachgefragt. Aber selbst dort dürfte eher der Druck auf die Mieten steigen und nicht die Mieten selbst. Schlimmer noch: Die künftigen Mietsteigerungen sind bei vielen Value-Added- und teilweise auch bei opportunistischen Immobilien vom Verkäufer bereits eingepreist (oder zumindest partiell eingepreist). Wenn sie sich nach dem Erwerb nicht realisieren lassen, ist es das Problem des Käufers, nicht des Verkäufers.
Ich plädiere für Immobilien mit einem besser kalkulierbaren Zukunftsrisiko. Für Core-Immobilien oder meinetwegen Core-Plus-Immobilien mit lang laufenden Mietverträgen und solventen Mietern. Es spricht nichts dagegen, wenn Teilflächen leer stehen – es muss aber eine solide Basis geben, die ein Investment in der Summe tragfähig macht. Auch Value-Added-Immobilien können sinnvoll sein, sofern es dem Käufer gelingt, dass er die Risiken einpreist und nicht der Verkäufer die Chancen.
Insgesamt steht außer Frage, dass die Renditen im Core-Bereich aufgrund der großen Nachfrage gesunken sind. Wer allerdings einen guten Marktzugang, einen schnellen Zugang zum erforderlichen (Fremd-)Kapital und kurze Entscheidungswege hat, der wird weiterhin attraktive Renditen auch mit Core-Immobilien erzielen können.
