Stephan Bone-Winkel

Stephan Bone-Winkel

Haben die offenen Immobilienfonds eine Zukunft?

//
Nachdem nun auch zwei der größten und traditionsreichsten offenen Immobi-lienfonds abgewickelt werden, nämlich die von SEB und Credit Suisse, ist deutlich geworden: Viele offene Immobilienfonds sind mit ihrem Angebot gescheitert, trotz aller entgegenlautenden Beteuerungen. Viele Anleger haben eine Menge Geld verloren – bei einigen Fonds waren es teilweise bis zu 50 Prozent des Kapitals. Das Image der indirekten Immobilienanlage in Deutschland, das wegen der Probleme bei vielen geschlossenen Fonds ohnehin derzeit nicht gut ist, hat weiter gelitten.

Aber was sind die Ursachen? Vertreter der offenen Immobilienfonds zeigen mit den Fingern auf andere, so etwa auf das Bundesfinanzministerium, das durch die Bekanntgabe von umstrittenen Gesetzesänderungen die Anleger verunsi-chert habe. Kritiker der offenen Fonds verweisen auf prinzipielle Webfehler in der Konstruktion des Produktes. So wird argumentiert, es sei eben einfach prinzipiell nicht möglich, illiquide Anlagen wie Immobilien in liquide Wertpapiere zu verwandeln. Dagegen muss man jedoch einschränkend einwenden, dass dies immerhin mehrere Jahrzehnte gut funktioniert hatte.

Vielleicht haben all diese Gründe mitgespielt, aber im Kern sind die Fonds an einer verfehlten Asset-Allokation gescheitert. Entgegen ihrem Auftrag, ein risikodiverisifiziertes Portfolio zusammenstellen, haben die Fondsmanager völlig einseitig auf Büroimmobilien gesetzt. Zwei Drittel der Gelder wurden in eine Anlageklasse gesteckt, die sich zugleich durch die niedrigste Per-formance und die höchste Volatilität auszeichnete. Mit dem Halten von Büroobjekten wurde in Deutschland in den letzten zehn Jahren kein Geld verdient, wenn man die Inflationsrate mit berücksichtigt.

Zudem wurde von den Managern offener Fonds in Auslandsmärkte – wie Ja-pan, Mexiko, Korea u.a. – investiert, in denen das Fondsmanagement in Wahr-heit wenig bis keine Expertise besessen hat. Und dann wurden immer wieder große Prestigeprojekte gekauft, die – man muss es so sagen – zwar gut auf dem Fondsprospekt aussahen, die jedoch für die Anleger unvertretbar hohe Klumpenrisiken mit sich brachten. Sämtliche Regeln der Risikodiversifikation wurden missachtet. So fehlten und fehlen jene Assetklassen, die laut den Zahlen der IPD die beste Performance brachten (Wohn- und Industrieimmobilien) in den Portfolios fast völlig.

Die offenen Immobilienfonds sind also nicht in erster Linie an Konstruktions-fehlern gescheitert, sondern an einer verfehlten Immobilienstrategie. Es ist wichtig, dies festzuhalten, denn um wenigstens eine Lehre aus dem Desaster zu ziehen, muss zunächst eine zutreffende Diagnose für die Ursache getroffen werden.

Die erste Folgerung: Offene Fonds mit einer fokussierten, auf besondere Kom-petenz aufbauenden Anlagestrategie haben eine Zukunft. Die zweite Folgerung aus dem Desaster der offenen Immobilienpublikumsfonds lautet: Wir brauchen jetzt zusätzlich ein neues Vehikel der indirekten Anlage für private Anleger, um das Spektrum zu bereichern. Ideal geeignet wären soge-nannte „Private REITs“. Das Vehikel der REITs gibt es – anders als offene Immobilienfonds – in zahlreichen Ländern und seit einigen Jahren auch hierzulande. Im Unterschied zu vielen anderen Ländern besteht jedoch in Deutschland ein gesetzlicher Zwang zur Börsennotierung. Und genau das ist einer der Gründe, warum der REIT in Deutschland bislang ein Flop war und es nur wenige Gesellschaften gibt. Der Gesetzgeber sollte das ändern und auch in Deutschland Private REITs zulassen.

Not tun also zwei Dinge: Eine bessere, auf tatsächlicher Risikostreuung basie-rende Immobilien-Anlagestrategie und ein neues Vehikel, damit der offene Fonds das Vertrauen bei Anlegern und Vertrieben wieder gewinnen kann.

Mehr zum Thema
Immobilienfonds: Tatsachenentscheidungen Offene Immobilienfonds: alive and kicking