Oliver Weinrich von Habona zum Rücknahmestopp

DAS INVESTMENT: Der Habona Nahversorgungsfonds hat die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Warum wurde dieser Schritt notwendig?

Oliver Weinrich: Oberstes Ziel dieser Maßnahme ist es, die Interessen aller Anleger zu wahren – sowohl der weiterhin investierten Anleger als auch derjenigen, die bereits eine Rückgabeerklärung abgegeben haben oder dies künftig tun möchten. Die Aussetzung der Ausgabe und Rücknahme der Anteile entspricht dabei nicht einer Auflösung des Fonds.

Die Rücknahme der Anteile wurde ausgesetzt, weil die liquiden Mittel des Sondervermögens derzeit nicht ausreichen, um die zur Rückgabe fälligen Anteile auszuzahlen und zugleich die ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung der Immobilien sicherzustellen. Der Fonds konnte sich dem branchenweiten Trend hoher Nettomittelabflüsse nicht entziehen. Eine Trendwende ist derzeit nicht absehbar. Seit Februar 2026 hat sich der Rückgabedruck nochmals deutlich verstärkt.

Wie geht es jetzt weiter?

Weinrich: Die Aussetzung erfolgt zunächst für einen Zeitraum von bis zu 36 Monaten. Unser Ziel ist es jedoch, den Fonds so früh wie möglich wieder für Neuzeichnungen und Anteilrücknahmen zu öffnen, sobald die Liquiditätssituation und das Marktumfeld dies zulassen. 

Sie haben jüngst Immobilien aus dem Fonds verkauft, um Liquidität zu schaffen. Wie schwer ist das aktuell am Markt?

Weinrich: Früher lagen zwischen der ersten Vorlage am Markt und dem tatsächlichen Verkauf drei bis sechs Monate. Mittlerweile wird daraus schnell ein Jahr. Wie sich das weiterentwickelt, lässt sich nicht seriös vorhersagen. Eine Garantie gibt es letztlich erst, wenn die Tinte unter dem Kaufvertrag trocken ist.

Ist ein weiterer Objektverkauf eine mögliche Lösung, um wieder Spielraum zu schaffen?

Weinrich: Ganz klar, wir sind dran: Wir sondieren den Markt, haben entsprechende Objekte platziert und prüfen aktuell die eingegangenen Angebote.

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Die Assetklasse ist intakt, unser Portfolio steht gut da.

Trotz der schwierigen Marktphase für offene Immobilienfonds – wie stabil ist die Nahversorgung als Assetklasse aus Ihrer Sicht?

Weinrich: Die Assetklasse ist intakt, unser Portfolio steht gut da. Das liegt an unseren bonitätsstarken Mietern und den langen Mietvertragslaufzeiten – Themen wie eine steigende Leerstandsquote treffen uns dadurch deutlich weniger.

Jüngst hat der Fonds aber an Wert verloren – woran liegt das?

Weinrich: Das liegt zum einen an den Bewertungsthemen, mit denen aktuell alle Anbieter zu kämpfen haben, zum anderen an den Effekten aus unseren Verkäufen. Wir haben im März ein Objekt veräußert, der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte dann Ende Mai – das zieht Abschreibungen und Nebenkosten nach sich.

Verkaufen kostet eben. Würde man eine Eigentumswohnung nach drei Jahren wieder verkaufen, wäre einem klar, dass man mindestens die Anschaffungsnebenkosten nicht wieder herausbekommt. Bei einem Finanzprodukt wird das aber häufig unterschätzt.

Es heißt oft, kleinere Fonds hätten es in dieser Marktphase schwerer als große. Sehen Sie das auch so?

Weinrich: Die Aussage greift zu kurz. Die Größe ist nicht allentscheidend – es kommt vor allem auf Portfolioqualität und Vertriebsstruktur an. Wir glauben, dass wir mit unserer Assetklasse sehr gut aufgestellt sind. Die Transaktionen nehmen aktuell zu, institutionelle Anleger kehren auf den Markt zurück.

Der Fonds investiert auch in Kitas – was auf den ersten Blick nicht unbedingt unter Nahversorgung fällt.

Weinrich: Wer das Thema Nahversorgung in einen Publikumsfonds bringt, braucht dafür eine adäquate Risikomischung. Wir verstehen Nahversorgung im weiteren Sinne als Grundbedürfnisse. Deshalb haben wir das Anlagespektrum beim offenen Fonds bewusst erweitert: um Kindertagesstätten, aber auch um sogenannte Quartiersimmobilien, etwa unser Objekt in Mannheim mit einem großen Wohnanteil – dort befinden sich 28 Wohnungen über einem Supermarkt. Kitas gehören bei uns zu den Objekten mit der besten Performance – wir entwickeln solche Objekte auch selbst.

Aktuell würden Sie wahrscheinlich lieber auf Käuferseite stehen.

Weinrich: Das ist das Paradoxe an der Situation: Als Manager blutet einem das Herz, wenn man Objekte auf dem Tisch liegen sieht, für die man vor drei Jahren einen guten Preis geboten hat und dann dreifach überboten wurde – und heute wird genau dieses Objekt zu einem deutlich niedrigeren Preis angeboten. Aber wir sind über unsere Eigenkapitalstruktur den Anlegern verpflichtet, und wenn die das Geld nicht bereitstellen, können wir nichts machen. Im Moment wird viel auf die Produkte geschimpft, aber niemand spricht über die verpassten Chancen. Die sind aus meiner Sicht ein großes Problem. Leider ist die Kennzahl ‚verpasste Performance‘ nicht messbar.

Über den Interviewten

Oliver Weinrich

ist Leiter Portfoliomanagement bei Habona Invest und in dieser Funktion zuständig für den offenen Immobilienfonds Habona Nahversorgungsfonds Deutschland (ISIN: DE000A2H9B00).