Helmut Kurz

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Helmut Kurz: Deutschland-Zentrierung birgt Risiken

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Die Finanz- und Schuldenkrise der vergangenen Jahre hat dazu geführt, dass sich institutionelle wie auch private Anleger wieder verstärkt auf den deutschen Immobilienmarkt konzentriert haben. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Ganz allgemein ist es so, dass man sich in der Krise zu Hause in der Regel am sichersten fühlt. Und das gilt insbesondere dann, wenn die eigene Heimat – wie in den vergangenen Jahren – als Insel der Stabilität in einem insgesamt sehr unsicheren Umfeld gilt.

Die ausländischen Märkte lockten

In den 90er und zum Beginn der 2000er Jahre hatten private und teilweise auch institutionelle Investoren verstärkt die Chancen in ausländischen Märkten entdeckt. Vertreter der offenen Immobilienfonds beispielsweise verlagerten ihre Aktivitäten zunehmend ins Ausland und schließlich machte der Deutschland-Anteil in ihren Portfolios nur noch etwa ein Drittel aus.

Auch im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds wurden mehr Fonds mit ausländischen als mit deutschen Immobilien platziert. Zur Begründung hieß es, dass der Anleger sich – ähnlich wie im Aktienbereich – auf die Globalisierung einstellen solle und insbesondere in aufstrebenden Ländern mit positiver Demografie investieren sollte.

Dieses Argument bleibt weiterhin richtig. Laut dem aktuellen Feri Real Estate Monitor wird das Ertragspotenzial für die EU-Länder nur mit der sehr schlechten Rating-Note D- bewertet, während die Vereinigten Staaten mit einem deutlich besseren B, Lateinamerika sogar mit einem A und Asien schließlich mit einem AA bewertet werden.

Beliebter Heimatmarkt

Die Portfolio-Strukturierung deutscher institutioneller Investoren ist dagegen sehr einseitig mit fast zwei Drittel der Anlagen in deutschsprachigen Ländern und mit nur etwa zehn Prozent der Anlagen außerhalb Europas. Auch bei den Investitionsabsichten fokussieren sich die Investoren vor allem auf europäische Länder.

Die in der Vergangenheit von offenen Immobilienfonds vorgetragene Argumentation, dass eine globale Strategie aus Gründen der Diversifikation auch im Immobiliensegment angeraten ist, war richtig. Nur die Umsetzung dieser Einsicht war teilweise wenig professionell: Wenn ein deutscher Fondsmanager nach Mexiko oder Korea reist, um dort eine einzelne Büroimmobilie zu erwerben, dann hat das mit professioneller internationaler Diversifikation wenig zu tun.

Wer neu in einem fremden Markt agiert und dort nur einzelne Objekte kauft, wird oftmals einen zu hohen Preis bezahlen. Die Investitionen einiger offener Immobilienfonds in fernen Märkten, so etwa in Asien, waren daher auch nicht sehr erfolgreich, sondern haben in vielen Fällen nicht unerheblich zu den teilweise eklatanten Verlusten beigetragen. Sehr viel erfolgversprechender ist es, indirekt in Unternehmen zu investieren, die sich auf bestimmte Regionen und Nutzungsarten fokussiert haben und dort sehr professionell agieren. Meistens handelt es sich hierbei um Reits.

Wer hingegen heute zu der Anlagestrategie der 80er Jahre zurückkehrt und fast ausschließlich in Deutschland investiert, verpasst erstens die Chancen der Globalisierung und geht zweitens ein hohes Klumpenrisiko ein. Gerade bei Direktinvestments im Immobilienbereich lässt sich die Portfoliostruktur – anders als bei Wertpapieren – nicht in wenigen Tagen oder Wochen ändern, sondern hierzu bedarf es vieler Jahre. Die Auflösung zahlreicher offener Immobilienfonds im vergangenen Jahr zeigt, dass es sich bei der Desinvestition um einen schwierigen und sehr langwierigen Prozess handelt.

Nicht alles auf eine Karte setzen


Wenn deutsche Institutionelle ihren ohnehin viel zu hohen Anteil an Immobilien im Heimatmarkt nunmehr weiter ausbauen, erhöht sich das Risiko für sie, wenn Deutschland in einigen Jahren einmal nicht mehr so gut dastehen sollte wie derzeit. Niemand weiß, wie sich die Belastungen durch die Euro-Schuldenkrise mittelfristig für Deutschland auswirken werden.

Sicher ist dagegen, dass langfristig die Kombination von negativer Demografie und stark ausgebautem Wohlfahrtsstaat für Deutschland zum Problem werden wird. Und sicher ist auch, dass perspektivisch das Wachstum eher in Asien als in Europa stattfinden wird. Wer also allzu einseitig nur auf Deutschland setzt, geht ein hohes Risiko ein und verpasst mit Sicherheit Chancen.

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