Unten Geschäft, oben Wohnen: Rewe-Filiale in Essen. Foto: Getty Images

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Hidden Champions

Attraktive Nische: Gemischte Geschäftshäuser

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Das Gros der Immobilieninvestoren hat sich von jeher mit gemischt genutzten Immobilien schwer getan. Das Credo vieler Institutioneller lautete lange Zeit: „Wir kaufen nur nutzungsartenreine Objekte“. Diese Immobilien haben aus Verwaltungssicht einige unbestreitbare Vorteile. Dies beginnt bereits damit, dass die Verwaltung von Gewerbe und Wohnen beim Asset Manager oft voneinander getrennt ist. Gemischt genutzte Immobilien passen also nur schlecht in die Organisationsstruktur. Hinzu kommt, dass gemischt genutzte Objekte oft komplexer in der Verwaltung sind, beispielsweise wenn es Konflikte zwischen den Mietern unterschiedlicher Nutzungsarten gibt, etwa wegen Lärm oder wegen Geruchsbelästigung durch eine Gastronomie.

Doch gerade das klassische, innerstädtischen Wohn- und Geschäftshaus mausert sich in der aktuellen Hochpreisphase zu einem echten Geheimtipp. Vor allem mit kleineren Objekten lassen sich noch Renditen erzielen, die deutlich oberhalb denen der anderen Immobilienklassen liegen, bei gleichzeitig kalkulierbaren Risiken.

Viele Investoren halten an sortenreinen Immobilieninvestments fest

Einer der Gründe dafür ist, dass viele Investoren nach wie vor sortenrein investieren wollen und diese Objekte von vorneherein ausschließen. Hinzu kommt: Generell gibt es Wohn- und Geschäftshäuser in allen Größenklassen. Aber besonders kleinere Objekte, also zwischen drei und zwölf Millionen Euro, bieten derzeit Chancen. Denn beim Gros der Investoren fallen diese Objekte durch das Raster. Sie sind zu klein für viele institutionelle Investoren und Fonds und zu groß für die Masse der privaten Käufer. Daher ist in dieser Nische die Nachfrage nicht so exorbitant hoch wie in vielen anderen Marktsegmenten.

Typisch für ein gemischt genutztes Geschäftshaus ist oft folgende Flächenverteilung: Das Erdgeschoss und eventuell das erste Obergeschoss sind an einen Einzelhändler vermietet, in den oberen Etagen befinden sich dagegen meist Wohnungen. Ergänzend kann noch eine kleinteilige, gewerbliche Nutzung beispielsweise durch eine Arzt- oder Rechtsanwaltspraxis hinzukommen. Diesen komplexen Nutzungsarten-Mix mögen vor allem Profi-Investoren nicht. Die großen offenen Immobilienfonds haben beispielsweise so gut wie keine kleineren, gemischt genutzten Geschäftshäuser in ihren Portfolios.

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Der höhere Verwaltungsaufwand lässt sich nicht wegdiskutieren. Er ist in der Tat einer der Nachteile der Geschäftshäuser. Ein oder mehrere Gewerbemieter und mehrere Wohnungen sind verwaltungsintensiver als ein Single-Tenant-Büroobjekt. Allerdings muss der Investor im Gegenzug kein Single-Tenant-Risiko tragen, insofern bringt der höhere Aufwand auch ein Mehr an Sicherheit. Außerdem haben die kleineren Gewerbemieter oft eine größere Standorttreue als Großunternehmen. Häufig sind die Mieter schon lange an das Objekt gebunden, auch erhebliche Investitionen in die Immobilie durch den Mieter sind nicht selten.

Urbanität und Vitalität liegen wieder im Trend

Ein weiterer Vorteil der Geschäftshäuser ist ihre unschlagbare Lage, oft in den Innenstädten oder in den Stadtteilzentren. In aller Regel sind diese Lagen gewachsen, schon seit vielen Jahren etabliert und häufig nicht duplizierbar. Die gemischte Nutzung bringt Urbanität und Vitalität mit sich. In den Büros sind die Menschen tagsüber anwesend, in den Wohnungen dagegen abends, der Einzelhandel zieht bis zum mittlerweile späten Ladenschluss Menschen an. Kurz: Die Lagen sind rund um die Uhr belebt.

Dies ist städtebaulich seit Jahren gewünscht. Die reinen Büro- oder Schlafstädte sind längst überholt. Dies spiegelt sich vor allem auch in der Nachfrage nach Wohnraum wider. Die Menschen wollen wieder in den Städten, in belebten Quartieren leben, wo Schulen, Kitas und Supermärkte nahe sind. Sie wollen auch nicht mehr 75 Minuten mit der S-Bahn zur Arbeit fahren, sondern eher 15 Minuten mit dem Rad. Dieser Trend manifestiert sich schon seit mehreren Jahren und insbesondere die Wohn- und Geschäftshäuser werden davon profitieren. Die Lagen dieser Objekte sind oft nachhaltig wertstabil und werden auch in zehn oder 15 Jahren noch gefragt sein. Bei zahlreichen reinen Bürolagen dagegen, die in vielen deutschen Städten oft am Standrand angesiedelt wurden, ist dies keineswegs absehbar. Ein weiterer Vorteil: Gemischte Geschäftshäuser funktionieren auch in kleineren Städten. Investoren haben so die Möglichkeit, den abgegrasten Märkten in den A-Städten auszuweichen.

Insgesamt sind vor allem kleinere Wohn- und Geschäftshäuser ein unterschätztes Segment. Investoren verschenken Rendite, wenn sie in der Hochpreisphase bei den etablierten, nutzungsartenreinen Objekttypen bleiben. Zwar sind die Wohn- und Geschäftshäuser kleinteilig und aufwendig in der Verwaltung. Aber sie sind auch wertstabil, risikoarm und werden vom allgemeinen Trend zur Urbanisierung profitieren. Der wichtigste Punkt ist jedoch: In diesem Segment kann man noch Objekte zu guten Preisen erwerben.

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