Für hiesige Familien wird es zunehmend schwierig, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Zu den hohen Immobilienpreisen gesellten sich in den vergangenen Monaten die deutlich gestiegenen Zinsen bei Baukrediten hinzu: Immobilien werden vielerorts unerschwinglich.

Das Immobilien-Portal Immowelt hat berechnet, an welchen Orten Deutschlands sich eine finanziell durchschnittlich aufgestellte dreiköpfige Familie eine angemessene Wohnung leisten kann – ohne dass ihr die finanzielle Belastung durch die Kreditraten über den Kopf wächst. Die Beispiel-Familie bezieht Einkommen von einem Haupt- und einem Nebenverdiener und hat insgesamt 1,5 deutsche Durchschnittseinkommen zur Verfügung.

Die gesuchte Wohnung sollte drei Personen komfortabel Platz bieten – Immowelt hat dafür 90 Quadratmeter angesetzt. Der Vergleichbarkeit halber sollte die Wohnung im ersten Stock liegen und in den 1990er-Jahren erbaut worden sein. 

Neben dem Kaufpreis, den Verkäufer in verschiedenen Großstädten durchschnittlich aufrufen, hat man bei Immowelt auch die Höhe der monatlichen Kreditraten berechnet, die jeweils zu stemmen wäre. Das haben die Studienautoren dann in die „Wohnkostenbelastung“ übersetzt: Die Wohnkostenbelastung gibt den Anteil am Netto-Haushaltseinkommen wieder, den die Familie in die Kredittilgung stecken müsste. Als gesunder Anteil gilt gemeinhin eine Marke von bis zu 30 Prozent. Als Basis wurde davon ausgegangen, dass die Immobilie zu 90 Prozent per Kredit finanziert wird, die Tilgungsrate 2 Prozent beträgt und ein marktüblicher Zinssatz von 4,2 Prozent vereinbart wurde.

Im letzten Schritt haben die Autoren zudem ermittelt, wie viel Haushaltseinkommen eine Familie theoretisch zur Verfügung haben müsste, um gut tragbare Kreditraten – also weniger als 30 Prozent Wohnkostenbelastung – zu haben.

In die Analyse flossen Immobilienangebote aus 80 deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern ein. 

Immowelt weist darauf hin, dass die Berechnungen auf den Angebotspreisen der Immowelt-Plattform beruht. Die Preise bei Vertragsabschluss könnten niedriger sein.       

Ergebnis der Analyse: Das mit Abstand teuerste Pflaster ist München. Eine 90-Quadratmeter-Wohnung kostet in der bayerischen Landeshauptstadt rund 824.000 Euro. Die Beispiel-Familie müsste also monatlich 4.255 Euro für Kreditraten aufwenden. 88 Prozent des Einkommens müssten damit in die Tilgung fließen. Wollte sie innerhalb der 30-Prozent-Grenze bleiben, müsste eine Münchner Familie 14.184 Euro Nettoeinkommen monatlich zur Verfügung haben.

Es gibt unter den 80 untersuchten Großstädten allerdings auch Pflaster, in denen eine entsprechende Wohnung für Durchschnittsverdiener durchaus leistbar wäre. Es handelt sich dabei meist um vergleichsweise kleine Großstädte, die viele Immobilieninvestoren nicht unbedingt auf dem Schirm haben dürften. In der Bilderstrecke stellen wir sie vor. Sortierkriterium ist die Wohnkostenbelastung, also der Anteil der Kreditraten am Netto-Haushaltseinkommen.

Hier geht es zur vollständigen Städteauswertung von Immowelt >>