Immobilien östlich der Oder Was der Wohnungsmarkt Polen zu bieten hat

Beispielsweise kletterten sie im genannten Zeitraum in Warschau von durchschnittlich rund 1.550 Zloty (entspricht rund 350 Euro) pro Monat und Wohneinheit auf rund 1.700 Zloty (entspricht rund 380 Euro). In Danzig stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum von rund 1.500 Zloty auf circa 1.700 Zloty, in Lodz von 900 Zloty auf 1.100 Zloty. Diese Zahlen sind durch den Corona-bedingten Rückgang der Mieten im Q 2 und Q3 2020 verzerrt. Die Vermutung liegt nahe, dass es sich dabei jedoch nur um einen temporären Rückgang handelt, der auf die langfristige Entwicklung keine Auswirkungen haben wird.  

Derzeit richten zahlreiche internationale Investoren aus den USA, dem Vereinigten Königreich und Deutschland ihren Blick auf den polnischen Wohnungsmarkt. Ihr Kalkül: Sie wollen früh im Marktzyklus einsteigen, denn die Renditekompression wird auch hier kommen. Ein bekanntes Beispiel für einen ausländischen Investor, der jüngst seinen Markteintritt vollzogen hat, ist die deutsche TAG Immobilien AG.

Risiken: Mangel and professionellen Dienstleistern und Wechselkursschwankungen

Den Chancen, die der Markt bietet, stehen auch Risiken gegenüber. Ein Risiko ist das Fehlen von professionellen Dienstleistern. Dies gilt insbesondere in Bezug auf Property Manager. Allerdings ist absehbar, dass dieses Defizit behoben wird, denn derzeit bereiten verschiedene internationale Property Manager den Eintritt in den polnischen Markt vor. Ein Beispiel dafür ist MVGM Property Management. 

Ein weiteres Risiko sehen ausländische Investoren in der Politik der aktuellen polnischen Regierung. Wir nehmen zwar auch wahr, dass der Druck auf die demokratischen Institutionen wie beispielsweise Gerichte steigt. Allerdings hat die Regierung immer betont, dass ihr die wirtschaftliche Stabilität und Wachstum wichtig ist, und sie hat bislang auch nie gegenteilige Maßnahmen ergriffen. Daher schätzen wir dieses Risiko als gering und insgesamt beherrschbar ein.  

Ein weiteres Risiko ist das Währungsrisiko. Denn anders als bei Büro- und Handelsmietern in Polen, die ihre Miete in Euro zahlen, begleichen Wohnungsmieter ihre Verpflichtungen in Zloty. Investoren aus dem Ausland können dieses Risiko – je nach individueller Risikoneigung – absichern. Das Hedging ist jedoch teuer und relativiert den Renditevorteil ein Stück weit. Ein Investor muss einkalkulieren, dass 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte der Rendite für das Hedging aufgewendet werden müssen.

Fest steht: Alle wichtigen Parameter des polnischen Wohnungsmarkts zeigen auf Wachstum. Dies gilt vor allem für Mieten und Kaufpreise. Aktuell zieht diese Gemengelage internationale Investoren an – und zwar sowohl institutionelle als auch private. Diese Investoren haben gemein, dass sie etwas risikofreudiger sind und relativ früh im Marktzyklus einsteigen wollen. Zwar existieren Risiken wie das Währungsrisiko, die wir aber insgesamt als moderat einstufen.

Über den Autor: 
Pepijn Morshuis ist Chef von Trei Real Estate, Immobiliengesellschaft des Warenhandelskonzerns Tengelmann.