Büroimmobilien in Deutschland erfreuen sich wachsender Beliebtheit unter Investoren. Bild: Fotolia

Büroimmobilien in Deutschland erfreuen sich wachsender Beliebtheit unter Investoren. Bild: Fotolia

Homerun auf deutsche Büroimmobilien

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„Deutsche Büroimmobilien zeichnen sich schon seit jeher mehr durch Stetigkeit als durch deutliche Wachstumssprünge aus“, sagt Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsleitung von Feri Euro-Rating Services. „Daran wird sich aus unserer Sicht auch in absehbarer Zeit nichts ändern.“ Wie gemacht also für risikoscheue Investoren, die angesichts der Renditewüste an den Anleihemärkten händeringend nach Alternativen suchen.

Die Nachfrage ist hoch, der Konkurrenzkampf groß. „Alle Welt sucht nach gut vermieteten Bürohäusern in guter Lage“, sagt Immobilien-Analyst Bernhard Dames vom Berliner Ratinghaus Scope. Knapp 4 Milliarden Euro haben Anleger im ersten Halbjahr 2013 hierzulande investiert. Rund 30 Prozent davon entfielen auf ausländische Käufer. „Die Preise an Konkurrenz-Standorten wie London oder Paris sind stark gestiegen, die deutsche Wirtschaft ist stabil, und die Risikoprämien gegenüber Staatsanleihen sind hoch“, erklärt Timo Tschammler, Mitglied der Geschäftsführung von Jones Lang Lasalle Deutschland.

Alles, was beliebt ist, steigt im Preis. Doch je höher die Kaufpreise, desto niedriger die Renditen. Gibt es überhaupt noch etwas zu holen? „Mit 4,5 bis 4,8 Prozent pro Jahr liegen die Renditen im Spitzensegment zwar unterhalb des langjährigen Durchschnitts. Im Vergleich zum Anleihemarkt ist das aber immer noch attraktiv“, so Scope-Analyst Dames. Die meisten Initiatoren halten sich dennoch fern von deutschen  Bürohäusern. „Der Markt ist schon teuer, und die Platzierungszeiträume sind lang“, so Dames zur Kehrseite des aktuellen Booms.

Das Gros der Emissionshäuser findet anderswo attraktivere Investments: Beliebt sind vor allem Studentenwohnheime, Pflegeeinrichtungen und Kindergärten. Interessenten stehen derzeit gerade einmal drei Produkte zur Verfügung (siehe Tabelle). „Wenn im zweiten Halbjahr die neuen Regulierungen in Kraft  sind, dürften aber noch einige hinzukommen“, so Dames.
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Regionalzentrum versus Großstadt

Unter den bereits erhältlichen Fonds ist das DWS Access Deutschland Portfolio am breitesten aufgestellt: Drei Büroimmobilien in Frankfurt, Mannheim und Bremen gehören bereits zum Bestand. „Mehr als die Hälfte aller Büroflächen Deutschlands liegen außerhalb der sieben Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart“, sagt Hermann Wüstefeld, für alle DWS- Access-Produkte verantwortlicher Geschäftsführer der Deutschen Asset & Wealth Management. Ausgesuchte Regionalzentren böten im Vergleich zu Top- Standorten teilweise günstigere Preisniveaus.

Zudem ist dort laut Wüstefeld die Entwicklung der Büromieten weit weniger  volatil: „Wir kaufen daher eher kleinere  Büroimmobilien und Geschäftshäuser in attraktiven regionalen Standorten mit soliden Bestandsmietern.“

Ganz anders die Initiatoren Wealthcap und Hesse Newman. Der Wealthcap Immobilien Deutschland 35 investiert in die  Münchener Ten Towers. Was das Objekt attraktiv macht? „Der Preis“, sagt Wealth- cap-Geschäftsführerin Gabriele Volz. „Wir haben die Ten Towers zu einem Ankaufsfaktor von 14,4 erworben.“ In der Regel zahle man das 18- bis 22-Fache der Jahresmieten. Die Ten Towers seien zudem in der Verwendung extrem flexibel: Alle fünf Doppeltürme sind im Grundbuch als eigenständige Einheiten eingetragen.

Rechnet sich das?

Der Immobilienuhr von Jones Lang Lasalle (siehe Grafik unten) zufolge wachsen die Mieten in München allerdings nur noch langsam. „Als Bürostandort ist München dennoch langfristig lukrativ“, so Volz. So stehe die Bayern-Metropole im ersten Halbjahr 2013 erneut an der Spitze deutscher Top-Städte in puncto Flächenumsatz, Spitzenmieten und niedriger Leerstände.

Die Nachfrage sei bei gesunkenen Fertigstellungen und damit geringerem Flächenangebot nach wie vor hoch. Mit dem Hesse Newman Classic Value 4 beteiligen sich Investoren an einem Büro- und Geschäftshaus im Quartier 21 in Hamburg-Barmbek. Auch für Hamburg steht die Immobilienuhr auf fünf vor zwölf.

Hesse-Newman-Vorstand Marc Drießen ficht das nicht an: „Für unsere Immobilie ist es unerheblich, ob die Mieten derzeit nur noch langsam wachsen. Wir haben noch für rund zehn Jahre Einnahmesicherheit.“ Sein Fonds habe zu  einem deutlich früheren Zeitpunkt gekauft: „In der Zwischenzeit hat der Hamburger Immobilienmarkt einen erheblichen Teil der Mietwachstumsphase  durchlaufen, und parallel dazu ist auch  der vom Gutachter bestätigte Wert der Immobilie bezogen auf das Eigenkapital um mehr als 10 Prozent gestiegen.“

Alles in allem hält Drießen den deutschen Büromarkt für den mit Abstand liquidesten und transparentesten Teilmarkt für Immobilien-Investoren. „Und das Rendite-Risiko-Profi l ist hier derzeit am attraktivsten.“

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