Hotelfonds: „Kauf von der Mutter hat Vorteile“
DAS INVESTMENT.com: In den großen Städten wie Hamburg oder Berlin kommen in den nächsten Jahren eine ganze Reihe von neuen Hotels mit großen Zimmerkapazitäten hinzu. Droht eine Übersättigung?
Manke: Grundsätzlich sind Hotelmärkte wie Hamburg oder Berlin erfolgreich. Jedoch ist die Bautätigkeit für Hotels an diesen Standorten schwerer kalkulierbar. Darum sehen wir klare Vorteile in der deutschen Ferienhotellerie an etablierten Standorten. Auf Sylt findet quasi keine Neubautätigkeit im Hotelsegment statt. Auch 2011 konnte Sylt knapp 7 Millionen Übernachtungen verzeichnen. Es gibt auf Deutschlands beliebtester Ferieninsel allerdings lediglich 35 Hotels. Ein klarer Vorteil gegenüber der Stadthotellerie.
DAS INVESTMENT.com: Ab welcher Auslastungsquote läuft Ihr Objekt profitabel?
Manke: Die Profitabilität ist neben der Auslastung ebenfalls von der erzielbaren Rate und weiteren Faktoren abhängig. Vereinfacht betrachtet erzielt der Pächter ab einer Auslastung zwischen 50 bis 55 Prozent ein positives Ergebnis. Seit Eröffnung des Hotels im April 2010 lag die Auslastung jedes Jahr über 65 Prozent. Das A-Rosa Sylt war somit der erfolgreichste Hotelstart unserer Gruppe.
DAS INVESTMENT.com: Sie planen, die Immobilie 2022 zu verkaufen, der Pachtvertrag mit dem Betreiber A-Rosa läuft dann noch 14 Jahre. Welche weiteren Sicherheitspuffer haben Sie in den Fonds eingebaut?
Manke: Ein entscheidender Faktor ist neben dem Pacht- oder Mietvertrag einer Immobilie auch der Einkaufsfaktor. Bei Büroimmobilien sehen wir aktuell die Entwicklung, dass von geschlossenen Fonds bis zum 18-fachen der jährlichen Miete gezahlt wird. Die Fondsimmobilie inklusive des Grundstücks haben wir zum 15,5-Fachen angekauft. Und der Standort List wertete unter anderem durch die Eröffnung des Hotels stark auf, unter anderem durch neue Retail- und Gastronomie-Kapazitäten. Neben der weiteren Entwicklung des Standorts trägt auch die konservative Fremdfinanzierung von 50 Prozent des Kaufpreises mit einer starken Tilgung von 1,5 Prozent pro Jahr zur Sicherheit des Investments bei.
DAS INVESTMENT.com: Man hört, dass institutionelle Investoren intensiv im deutschen Markt Hotelimmobilien sondieren. Gibt es schon die ersten Angebote?
Manke: Die Fondskalkulation basiert auf einem Verkauf nach 10 Jahren, welcher nach heutiger Rechtsprechung steuerfrei erfolgen kann. Grundsätzlich wäre ein Verkauf auch vor Ablauf der prognostizierten Fondslaufzeit möglich, wenn er sich auch in der Nachsteuerbetrachtung für die Anleger rechnet. Mit der zunehmenden internationalen Wahrnehmung der Ferieninsel Sylt halten wir es durchaus für möglich, dass bei einem entsprechenden Angebot die Immobilie früher veräußert wird.
DAS INVESTMENT.com: Und wann kommen Sie mit dem nächsten Hotelfonds?
Manke: Das planen wir für das dritte Quartal dieses Jahres. Das Objekt, wiederum an einem Ferienstandort in Deutschland, zeichnet sich durch ein innovatives Budgethotel-Konzept aus, das es in dieser Art im europäischen Markt noch nicht gibt. Mehr Infos zu Hotelfonds und aktuellen geschlossenen Immobilienfonds bietet das DAS INVESTMENT THEMA "In Wert-Sachen investieren". Klicken Sie hier.
