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Aktualisiert am 21.10.2011 - 16:06 Uhrin ImmobilienLesedauer: 5 Minuten

Hotelimmobilien sind wieder gefragt

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Pachtverträge mindern Risiken

Mit 5,5, ansteigend auf 8 Prozent, kalkuliert E&P Real Estate beim Sachwertfonds 138. Investitionsobjekt ist das Dorint-Hotel Charlottenhof in Halle an der Saale. Das 4-Sterne-Haus ist für 20 Jahre plus zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption verpachtet.

„Für Investoren, die für sich die operativen Risiken des Hotelbetriebs begrenzen wollen, sind Pachtverträge sinnvoll, da sie dieses Risiko gänzlich an den Pächter abgeben.

Dieser muss allerdings auch in der Lage sein, die Miete dauerhaft aufzubringen“, sagt Christoph Härle, Managing Director bei Jones Lang Lasalle Hotels. In Deutschland ist das Pachtmodell nicht nur wegen des geringeren Risikos, sondern auch aus steuerlichen Gründen am meisten verbreitet, da die Einnahmen dann aus Vermietung und Verpachtung anfallen und die Banken bei der Finanzierung in der Regel auf einem Pachtvertrag bestehen.

„In den USA liegt der Anteil der Pachtverträge beispielsweise bei nur zirka 5 Prozent, in Ländern wie Spanien, Frankreich und Italien zwischen 20 und 30 Prozent“, so Härle. Weitaus stärker ins Risiko gehen Investoren dagegen mit Managementverträgen, bei denen sie im vollen Umfang das Risiko, aber auch die Chance des Betriebsgewinns tragen. „Eine Mischform stellen Hybridverträge dar, bei denen etwa eine Basismiete mit einer Umsatz- oder Betriebsgewinn-Beteiligung kombiniert wird“, ergänzt Härle.

Da Hotels als Spezialimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendbarkeit im Vergleich zu Büros generell als risikoreicher eingeschätzt werden, warten sie mit einem Renditeplus von 50 bis 100 Basispunkten gegenüber Büroimmobilien auf.

Härle beurteilt diese pauschale Sichtweise aber skeptisch: „Hotels mit einem marktgängigen Pachtvertrag von 20 Jahren und einem bonitätsstarken Betreiber kann man auch als weit risikoärmer als zum Beispiel ein Büro mit unterschiedlich lang laufenden Mietverträgen sehen.“

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