Bei unserer Analyse unterteilen wir den Immobiliensektor in der Regel in mehrere Segmente:  europäische Wohnimmobilien, US-Wohnimmobilien, Logistik, Rechenzentren, Büros, Hotel/Freizeit und Einzelhandel. Zurzeit sind wir beim Einzelhandelssektor vorsichtig. Er wird von den gestiegenen Lebenshaltungskosten und dem veränderten Verbrauchervertrauen beeinträchtigt. Wir meiden auch das Segment Büros – ein Sektor, der makroökonomischen Gegenwind ausgesetzt ist. Der Markt für Büroimmobilien muss sich mit den Folgen hybriden Arbeitens auseinandersetzen und er hat mit hohen und weiter steigenden Leerstandsraten zu kämpfen.

Im Gegensatz dazu sehen wir echtes Potenzial in den europäischen Sektoren Wohnen und Rechenzentren. In diesen Marktsegmenten finden wir solide Fundamentaldaten und die gestiegenen Kreditspreads sind bereits eingepreist. Aber was genau macht die beiden Segmente jeweils attraktiv?

Das Segment europäischer Wohnungsbau

Etablierte Unternehmen im europäischen Wohnungssektor scheinen uns gut aufgestellt zu sein. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage stützt den Markt. In Ländern wie Deutschland und Schweden existieren umfassende Sozialversicherungssysteme, was bedeutet, dass es nur sehr wenige Probleme mit Mietausfällen oder Stundungen gibt. Selbst in extremen Zeiten, wie wir sie während der Pandemie erlebt haben, wurde der Sektor durch unterstützende steuerliche Initiativen gefördert. Langfristige und gut geregelte indexbezogene Mietverträge sorgen für Ertragssicherheit, und die Bedrohung durch neue Angebote oder Marktteilnehmer ist begrenzt. Wir beobachten, dass die Regierungen dem Sektor immer mehr entgegenkommen. Sie helfen dabei, die Herausforderungen der Energieeffizienzziele zu erfüllen und sie unterstützen neue Vorhaben.

Wie sieht es mit den Risiken aus? Einige angeschlagene Emittenten haben zur Kapitalbeschaffung bereits auf die Veräußerung von Vermögenswerten zurückgegriffen. Und der Verkauf von erstklassigen Objekten kann das künftige Ertragspotenzial gefährden. Natürlich stellt dies ein potenzielles Problem aber. Aber größere Namen können sich durch „Selbsthilfemaßnahmen“ schützen, wie es zum Beispiel Vonovia mit einer Kürzung der Dividende für das Jahr 2022 getan hat.

Das Segment Rechenzentren

Streamingdienste, Online-Gaming, mobiler Datenverkehr, das Internet der Dinge, Cloud Computing und künstliche Intelligenz sind nur einige der Faktoren, die die Nachfrage nach Datenspeichern in die Höhe schnellen lassen. Gleichzeitig wird das Angebot beeinträchtigt durch die fehlende Verfügbarkeit von Grundstücken in wichtigen Regionen, die Einschränkungen bei der Stromversorgung und dem Mangel an qualifizierten Arbeitskräften. Alles in allem handelt es sich daher um ein günstiges Umfeld für größere Unternehmen, wie DLR und Equinix, mit etablierten Kapazitäten und Infrastrukturen.

Unternehmen wenden sich zunehmend an größere Rechenzentrumsanbieter, da sie von einer Infrastruktur profitieren wollen, die bereits mit den Kunden verbunden ist. Und es ist ein Umfeld, das es den Betreibern von Rechenzentren ermöglicht hat, ihre Preissetzungsmacht wiederzuerlangen. Es gibt jedoch auch Risiken. Dazu zählen nicht zuletzt Umweltaspekte wie der Energie- und Wasserverbrauch. Wir sehen daher echte Vorteile für Unternehmen, die der Reduzierung des Wasserverbrauchs und der Nutzung erneuerbarer Energiequellen Priorität einräumen. Und sowohl DLR als auch Equinix haben klare Zusagen beim Thema Energiewende gemacht.

Das Segment Logistik

Natürlich sind die Chancen bei Immobilientiteln nicht nur auf Rechenzentren und europäische Wohnimmobilien beschränkt. Uns gefällt auch das Segment Logistik. Dort sehen wir ein deutliches Mietwachstum. Es resultiert aus der Verlagerung von Lieferketten (Onshoring), dem Aufbau von Lagerbeständen (da die Unternehmen versuchen, die Widerstandsfähigkeit ihrer Lieferketten zu verbessern) und aus der Knappheit an städtischen Grundstücken für die letzte Meile.