Immobilienpotenziale Begehrte Wohnungen statt leerer Büroräume
Die Enten werden am Ende fett, sagt der Volksmund. Gleiches gilt auch für geschlossene Immobilienfonds. Tritt der kalkulierte Exit ein, rechnet sich der AIF für seine Zeichner. Aber findet sich ein Käufer, der den kalkulierten Preis zahlt? Die Anbieter haben in der Vergangenheit häufig zu optimistisch kalkuliert. Die Gebäude sind in der Regel mindestens zehn Jahr älter und damit teilweise sanierungsbedürftig. Die Mietverträge laufen in Kürze aus, und alternative Nutzer stehen nicht gerade Schlange. Oder, noch schlimmer: Schon nach wenigen Jahren fordern die Kredit gebenden Banken, dass die Auszahlungenauf einem Sonderkonto angespart werden, weil Preis und Mieten gesunken sind, und der Fonds somit die Loan-to-Value-Grenze reißt. Im Verhältnis zum aktuellen Immobilienwert ist der Darlehensanteil zu groß geworden.
Drängen die Banken in solch einem Fall auf den Verkauf der Immobilie, bleibt für die Anleger häufig nichts mehr übrig. Sie gehen leer aus. Ein Beispiel für genau diese Entwicklung ist der IVG-Fonds „Euro Select 14 The Gherkin“. Weil die Preise in der City of London im Zuge der Finanzkrise in den Keller rauschten, wurden die Banken nervös und verlangten den Verkauf der Büroimmobilie. Obwohl der Verkaufserlös deutlich höher ausfiel als erwartet, verloren die deutschen Anleger rund 80 Prozent ihres Einsatzes.
1.200% Rendite in 20 Jahren?
„Ein Immobilienfonds ist eine unternehmerische Beteiligung mit allen damit verbundenen Risiken“, stellt Thomas Böcher klar, als Geschäftsführer bei der Hamburger Paribus-Gruppeunter anderem verantwortlich für Immobilien. Paribus hat 2014 die Verwaltung der Wölbern-Immobilienfonds übernommen. Vorher waren die Anleger nicht nur Opfer von unerwarteten Marktentwicklungen, sondern zudem um ihr Geld betrogen. Ex-Wölbern-Chef Heinrich Maria Schulte wurde 2015 deshalb zu achteinhalb Jahren Gefängnis verurteilt. Paribus arbeitet seit der Übernahme der Fonds daran, die Verluste der Anleger zu begrenzen. Mit völlig neuen Immobilienkonzepten kann das gelingen.
