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3. Real Estate Day Trotz Krise: 3 Chancen, die Immobilien jetzt lukrativ machen

Eine klassischer Altbau im Bestand: Der Neubau befindet sich derzeit in der Krise. Dennoch bietet der Immobilienmarkt weiterhin gute Chancen.
Eine klassischer Altbau im Bestand: Der Neubau befindet sich derzeit in der Krise. Dennoch bietet der Immobilienmarkt weiterhin gute Chancen. | Foto: Imago Images / Michael Gstettenbauer

Die Baubranche hat fette Jahre hinter sich, jahrelang quasi purer Sonnenschein. Die Immobilienpreise kletterten unaufhörlich nach oben. Dann kam Corona und wirbelte die Lieferketten durcheinander. Die ersten Wolken am sonst strahlend blauen Himmel zogen auf. Der Einmarsch Russlands in die Ukraine trieb die Energiepreise in die Höhe und feuerte die Inflation weiter an. Die Baukosten explodierten, die Nachfrage nach privaten Baukrediten brach ein.

„Eine Situation wie jetzt haben wir seit 23 Jahren nicht gehabt“, sagt Jürgen Michael Schick, geschäftsführender Gesellschafter Michael Schick Immobilien und von 2015 bis 2023 Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD auf dem 3. Real Estate Day des IFNP (Institut für Finanz- und Nachfolgeplanung). Zwar haben sich viele Herausforderungen im Vorfeld angekündigt. „Das Tempo hat jedoch selbst Branchenkenner erstaunt“, so Schick. „Gestern standen viele Projektentwickler noch gut da, heute stehen einige bereits am Abgrund.“

Besonders betroffen ist der Neubau. Hier hat die Kombination aus hohen Zinsen und gestiegenen Baukosten für einen regelrechten „Sturm am Markt“ gesorgt. Die Tragweite zeigt sich etwa beim Insolvenzchaos rund um die Project-Immobilien-Gruppe. Von den insgesamt 118 Baustellen-Gesellschaften haben bereits 56 Insolvenzanträge eingereicht. Das hat auch Folgen für Anleger.

Ist das Fundament des Betongolds also zu stark erschüttert, um weiter darauf zu setzen?

Jürgen Michael Schick spricht auf dem 3. Real Estate Day in Hamburg: „Eine Situation wie jetzt haben wir seit 23 Jahren nicht gehabt.“
Jürgen Michael Schick spricht auf dem 3. Real Estate Day in Hamburg: „Eine Situation wie jetzt haben wir seit 23 Jahren nicht gehabt.“ © Christoph Fröhlich

„Die Preiskorrektur hat in großen Teilen schon stattgefunden“

So dramatisch wie mitunter in den Schlagzeilen der Wirtschaftszeitungen geschrieben sei die Lage nicht, da ist sich die Branche einig. Immobilien sind, unter den richtigen Voraussetzungen, weiterhin eine sinnvolle Investition. Was aber auch richtig ist: Die Phase der höheren Zinsen habe einen neuen Zyklus eingeleitet, so Alexander Isak, Portfoliomanager des UBS Euroinvest Immobilien. Entsprechend müsse man sich an diese neue Situation anpassen und anders agieren als in den vergangenen Jahren. Es gebe derzeit einige lukrative Chancen.

Erste Chance: fallende Kaufpreise

Die Kaufpreise fallen in den meisten Assetklassen, Käufer hätten hier nun also gute Aussichten. „Man kann zu Preisen von gestern die Mieten von morgen kaufen“, formuliert es Schick.

Dennoch würden Immobilienfonds derzeit eher mit Zurückhaltung betrachtet werden; zudem gebe es nur wenig Verkäufe von Gebäuden. Teilweise sei der Immobilienmarkt nahezu „eingefroren“, wie Thomas Rehmet, Direktor bei Kanam Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft betont. Die Transaktionsrate sei deutlich zurückgegangen. Besonders im Bereich der Großvolumina, also Immobilien im Wert von mehr als 100 Millionen Euro. Besitzer sind zurückhaltend, da sie starke Verluste befürchten.

Doch dies sei ein Irrtum, wie Schick ausführte: Über einen Vergleichszeitraum von 20 Jahren seien Immobilien nur während der Allzeithochs 2019 und 2021 mehr wert als jetzt gewesen. Der Nominalwert sei derzeit ähnlich dem von 2017 beziehungsweise 2018. Also trotz des jüngsten Dämpfers immer noch sehr gut, wie er ausführte.

Thomas Rehmet von der Kanam Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft: Teilweise sei der Immobilienmarkt derzeit nahezu „eingefroren“.
Thomas Rehmet von der Kanam Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft: Teilweise sei der Immobilienmarkt derzeit nahezu „eingefroren“. © Christoph Fröhlich

Zweite Chance: gestiegene Mieten

Weil sich viele Menschen den Immobilienkauf wegen der gestiegenen Zinsen nicht mehr leisten können oder wollen, weichen sie zunehmend auf Mietwohnungen aus beziehungsweise bleiben dort wohnen. Das treibt die Mieten nach oben – insbesondere in den Großstädten. Ein Trend, der anhalten wird. Durch die reduzierte Bautätigkeit bleibt das Mietpreisniveau auch in den kommenden Jahren hoch. Statt der von der Bundesregierung angepeilten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr werden es 2022 wohl nur rund 280.000 sein, schätzt der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB).

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Wohnraum bleibt also knapp, der Druck auf die Mieten damit hoch. Wer als Investor Planungssicherheit und einen Inflationsschutz will, solle deshalb auf Indexmieten setzen, unterstreichen Rehmet und Isak unisono.

Dabei zählt auch nach wie vor die Lage der Immobilie – doch kommen mittlerweile weitere Faktoren hinzu. Wichtig ist, ob das Gebäude energetisch zertifiziert und optimiert ist. Sei dann noch das Baukonzept flexibel, sei die Nachfrage höher als das Angebot. Sie selbst hätten vor allem Mietverträge mit langen Laufzeiten und könnten deshalb gut kalkulieren, erzählt Rehmet. Die Veränderung im Portfolio des Leading Cities Invest sei bereits während Corona erfolgt. Mit 40 Prozent Anteil bildeten staatliche Mieter zudem die größte Gruppe, mit 96 Prozent Vermietungen sei der Leerstand gering, die Objekte im Portfolio zu 80 Prozent zertifiziert.

Alexander Isak, Portfoliomanager bei UBS Asset Management: „ESG ist enorm wichtig, es ist ein preisbildender Faktor.“
Alexander Isak, Portfoliomanager bei UBS Asset Management: „ESG ist enorm wichtig, es ist ein preisbildender Faktor.“ © Christoph Fröhlich

Dritte Chance: Gewerbeimmobilien, besonders im Bereich Logistik

„Gewerbeimmobilien sind für uns nach wie vor sehr relevant“, führt UBS-Mann Isak aus. Die Veränderungen im Markt durch vermehrtes Homeoffice sieht er als weitgehend abgeschlossen an. Vor allem Logistikimmobilien rücken verstärkt in den Fokus, gerade erst habe sein Team durch einen Projektentwickler in ein solches Gebäude in Bensheim investiert.

Doch nicht jede Gewerbeeinheit ist lukrativ. Eine Option sei es, Gewerbeimmobilien in Wohnraum umwandeln. Hinzu kommt hier auch das Thema ESG, durch die europäische Regulierung dürfte es zu Preisdruck bei Immobilien mit schwacher Performance in diesem Bereich führen, betonte Isak. „ESG ist enorm wichtig, es ist ein preisbildender Faktor.“

Nun fehlen noch die Kunden

So bitter die vergangenen anderthalb Jahre für die Branche auch waren, die Talsohle habe man vermutlich durchschritten, so der Tenor. Nun müssen die Kunden nur noch nachziehen. „Wir müssen durch diese Phase der Zurückhaltung durch“, erklärt Rehmet von Kanam. „Angst und Panik waren noch nie ein guter Ratgeber.“

Nun sei es wichtig, die Entwicklungen mit Ruhe zu beobachten und stattdessen die Chancen zu sehen. Isak sieht sogar nun genau den richtigen Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren: „Die Preiskorrektur hat in großen Teilen schon stattgefunden“, so Isak. „So ein Moment wird nicht noch einmal kommen.“

Cemil Can Mor, Finanzierungsberater bei NCS: „Die Eigennutzer halten sich noch stark zurück. Für Kapitalanleger wird es jedoch interessant.“
Cemil Can Mor, Finanzierungsberater bei NCS: „Die Eigennutzer halten sich noch stark zurück. Für Kapitalanleger wird es jedoch interessant.“ © Christoph Fröhlich

Immobilienpreise können mittlerweile verhandelt werden

Dass die Nachfrage langsam wieder anzieht beobachtet auch Cemil Can Mor, Finanzierungsberater bei NCS. „Die Eigennutzer halten sich noch stark zurück. Für Kapitalanleger wird es jedoch interessant“, so Mor. „Denn die Verkäufer sind mittlerweile bereit, über den Preis ihrer Immobilien zu verhandeln.“ Ein Grund dafür ist auch, dass mittlerweile etwas mehr Klarheit in Sachen Sanierung herrsche. „Das war lange Zeit ein schwebendes Damoklesschwert für die Branche.“

Vor allem in den großen Städten bieten sich nun einige Kaufgelegenheiten, da die Preiskorrektur schnell und heftig erfolgt sei, so Schick. „In kleineren und mittelgroßen Städten würde ich dagegen noch ein paar Monate warten.“

Also eigentlich doch ganz gute Aussichten für Investoren – wohnen müssen Menschen schließlich immer.

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