Die Zinswende pflügte den Kapitalmarkt um – und in kaum einem Bereich waren die Folgen so sichtbar wie am Immobilienmarkt. Die Nachfrage brach ein, und damit auch die Preise. Die rasant gestiegenen Baufinanzierungskosten beendeten für viele Familien den Traum vom Eigenheim.
Doch nur ein Jahr später erzählt der Immobilienmarkt bereits eine andere Geschichte. Der Boom der vergangenen zehn Jahre ist zwar immer noch in weiter Ferne. Doch nun, wo sich der Immobilienmarkt neu sortiert hat, setzt eine leichte Erholung ein.
Im Bestand haben sich vor allem die Preise für Eigentumswohnungen stabilisiert, zeigt der Hauspreis-Index der Transaktionsplattform Europac. So stiegen im März 2023 die Preise in diesem Segment um 0,6 Prozent. Das ist überschaubar. Doch es war der erste Anstieg seit Mai 2022. Zwar liegen die Preise nach wie vor weit unter dem Höchststand. Der Abwärtstrend ist allerdings vorerst gestoppt, zumindest bei den Eigentumswohnungen.
Der Mietmarkt steht unter Druck
Das hat auch mit einer höheren Nachfrage und einem gestiegenen Druck auf dem Mietmarkt zu tun. Zahlen des deutschen Immobilienportals Immoscout24 zeigen, dass die Mietpreise weiter anziehen. Im zweiten Quartal stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt um 2,5 Prozent und im Neubau um 2,2 Prozent im Quartalsvergleich.
„Der Druck auf den Mietmarkt hält insbesondere in den Ballungsgebieten weiter an. Immer mehr Menschen sind gezwungen, außerhalb der Metropolen nach einer Mietwohnung zu suchen“ so Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24.
Im zweiten Quartal dieses Jahres haben laut Immoscout24 sechs der sieben größten Städte Deutschlands einen stärkeren Anstieg der Mietpreise für bestehende Wohnungen verzeichnet als im vorherigen Quartal.
München führt das Feld mit einem Anstieg von 4,0 Prozent an, wobei der Quadratmeterpreis auf 19,18 Euro klettert - ein historisches Hoch, da die bayerische Metropole erstmals die 19-Euro-Schwelle überschreitet. Dieser bemerkenswerte Anstieg der Mieten ist hauptsächlich auf die Veröffentlichung des qualifizierten Mietspiegels in München im März zurückzuführen.
Köln und Düsseldorf folgen München mit einem Anstieg der Mietpreise um 2,9 Prozent - dem zweitstärksten Anstieg unter den Metropolen. In Düsseldorf durchbricht der Quadratmeterpreis erstmals die 13-Euro-Grenze, während in Köln der Quadratmeter für 12,92 Euro zu haben ist, was über dem Preis in Berlin liegt.
In Berlin und Hamburg steigen die Mieten um 2,2 Prozent, was unter dem bundesweiten Durchschnitt von 2,5 Prozent liegt. Für Berlin bedeutet dies eine relative Atempause im Vergleich zum ersten Quartal, als die Mieten um 5,3 Prozent stiegen. Dennoch bleibt der Anstieg der Mieten in der Hauptstadt auf einem hohen Niveau (lesen Sie auch: Preissteigerung bis zu 45 Prozent - „Miet-Wahnsinn“ bei möblierten Wohnungen).
Wichtig: Die Daten von Immoscout 24 basieren auf den Angebotspreisen auf dem Portal. Demnach zeigen sie die Erwartungshaltung der Anbieter und nicht, zu welchem Preis eine Immobilie am Ende verkauft oder vermietet wird.
Stockender Neubau befeuert Preise
Dass allmählich eine Trendwende einsetzt, zeigten auch Daten von McMakler: Einer Auswertung der „Wirtschaftswoche“ zufolge lag im Januar 2023 bundesweit die Differenz zwischen Angebots- und Verkaufspreis bei 16 Prozent. Seitdem schrumpfen die Preisnachlässe. Das liegt vor allem daran, dass Verkäufer ihre Preisvorstellungen dem Markt anpassen.
Stagnierende Kaufpreise bei anziehenden Mieten – das ist derzeit die Situation in vielen Metropolregionen. „Sofern keine neuen Wohnungen auf den Markt kommen, wird sich die Nachfrage auf dem hohen Niveau halten und zum Teil noch weiter verstärken“, so Immoscout24-Geschäftsführerin Gesa Crockford. „Die Folge sind weiter steigende Mieten, sodass Kaufen trotz des hohen Zinsniveaus wieder attraktiver wird.“
Verschärft wird die Situation vom stockenden Wohnungsbau in Deutschland. Eigentlich hatte sich die Bundesregierung zum Ziel gesetzt, innerhalb der Legislaturperiode jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen. Ein Viertel davon sollten Sozialwohnungen sein. Diese Zahl ist in der Realität jedoch in weite Ferne gerückt: 2021 waren es insgesamt 293.400 fertiggestellte Wohnungen, im vergangenen Jahr waren es mit rund 280.000 Wohnungen noch einmal deutlich weniger.
Und die Prognose für 2023 ist noch düsterer: Experten schätzen, dass dieses Jahr maximal 250.000 Wohnungen fertiggestellt werden, im kommenden Jahr könnten es nur 200.000 sein. Grund dafür sind viele verschobene oder sogar gestrichene Projekte in Folge der gestiegenen Baukosten und höheren Finanzierungskosten.
