Immobilien Einkaufszentrum - Renditebringer oder Minusgeschäft?

Wird beim Auto der Keilriemen nicht gewechselt, kommt es irgendwann zum Motorschaden. Es kann lange Zeit gut gehen, aber auf einmal ist es vorbei. Ähnlich ist es bei Shopping Centern, in die über Jahre nicht investiert wurde. Zuletzt haben viele Shopping Center den Eigentümer gewechselt und in nicht wenigen Fällen hatte der alte Eigentümer seinen Schwerpunkt auf die Rendite gesetzt und dann verkauft. Schätzungsweise vier von zehn Centern in Deutschland müssten aktuell revitalisiert werden. Die neuen Eigentümer stehen daher nicht selten vor der Situation, dass sich ein großer Investitionsstau aufgetürmt hat, das Center in Schieflage geraten ist und der Renditemotor schwächelt.

Hinzu kommt, dass in einigen Fällen den Eigentümern die für die Branche erforderliche Handelsaffinität fehlt: Sie wissen nicht immer, wie der Handel tickt, wie er sich entwickelt und welche Konsequenzen das für die Immobilien hat. Kommen alle genannten Faktoren zusammen, kann daraus eine fatale Kettenreaktion resultieren: Unterbliebene Revitalisierungsmaßnahmen führen zu mangelnder Umsatzperformance, dem Auszug von Mietern, Leerstand, Mietausfall und Wertverlust. Aus dem erhofften Renditebringer Shopping Center wird ganz schnell ein Minusgeschäft.

Ein guter Center Manager warnt den Eigentümer natürlich frühzeitig und drängt ihn zu Investitionen bevor der Keilriemen reißt. Aber auch, wenn der Trading-Down-Prozess eines Shopping Centers bereits begonnen hat, kann noch gegengesteuert werden. Hierfür muss die Gesamtsituation analysiert werden. Es muss geprüft werden, wo die Immobilie steht, wann der Hauptmietvertrag ausläuft und welche Szenarien ihr generell drohen. Wichtig ist auch die Wettbewerbssituation: Es muss untersucht werden, wie die Shopping Center in der Nachbarschaft positioniert sind.

Standort, Branchenmix, Mieterqualität, Serviceleistungen, Marktkommunikation, Preisniveau – die Liste der möglichen Problemquellen ist lang. Kernpunkt ist dabei immer die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie. Die Konkurrenz zwischen verschiedenen Handelsimmobilien ist hoch. Ist ein Objekt hier nicht klar positioniert, hat es schlechte Karten.

In der Praxis merke ich immer wieder, dass die Meinung besteht: Einmal Shopping Center, immer Shopping Center. Von dieser Denkweise sollte sich der Investor lösen können. Weil es vor 20 Jahren richtig war, an einem bestimmten Standort eine Handelsimmobilie zu errichten, muss dies nicht auch für die Zukunft gelten. Schließlich kann es sein, dass der Handel an einen anderen Standort innerhalb der Stadt gewandert ist und die notwendigen Besucherströme und Umsätze am bestehenden Standort nicht mehr generiert werden können.

So kann es sein, dass der Standort mittlerweile für eine andere Nutzung sehr viel besser geeignet wäre. Das lässt sich bei einer Reihe von Immobilien beobachten. So werden heutzutage oft alte Fabrikhallen in moderne Wohnimmobilien umgewandelt. Es ist analog auch nicht auszuschließen, dass aus einem ehemaligen Shoppingparadies eine Wohnoase wird. Eigentümer von Shopping Centern sollten keine Option von vornherein ausschließen.