Immobilien: „Geschlossene Fonds können Vorteile ausspielen“
Diese Nachteile gibt es bei geschlossenen Immobilienfonds nicht. Anlegern ist von Anfang an bewusst, dass sie sich langfristig binden. Soweit es sich nicht um einen Blindpool handelt, weiß der Anleger genau, in welches Objekt oder in welche Objekte er investiert. Er kennt die Lage, die Mieter, die Höhe der vereinbarten Mieteinnahmen sowie die Höhe der voraussichtlich anfallenden Kosten. Der Emissionsprospekt schafft Transparenz und liefert sämtliche Informationen zur Kapitalanlage einschließlich einer langjährigen Prognoserechnung. Dazu erlauben Mindestzeichnungssummen von meist 10.000 Euro einer Vielzahl von Anlegern eine sinnvolle Streuung ihres Kapitals über mehrere Beteiligungen.
Finanzstarke Mieter und langfristige Verträge
Bei der Auswahl eines geeigneten geschlossenen Immobilienfonds sollten Anleger einige Punkte beachten. Zurzeit sind vor allem Beteiligungsangebote mit einer sogenannten Single-Tenant-Struktur am Markt. Hier wird in eine Büroimmobilie investiert, die komplett von einem einzigen Mieter belegt ist. Dabei muss besonderes Augenmerk auf der Finanzkraft des jeweiligen Mieters liegen. Denn Mietausfälle können nicht durch andere Mieter abgefedert werden. Bonitätsstarke Mieter und langfristige, zum Teil sogar über die Laufzeit des Fonds hinausreichende Mietverträge können das Ausfallrisiko bei einer Immobilie mit nur einem Mieter jedoch weitestgehend minimieren.
Ein wichtiges Kriterium bei der Auswahl einer Beteiligung ist die kalkulierte Miete während und zum Ablauf des Fonds in Kombination mit der unterstellten Inflationsrate, mit der die Mieteinnahmen steigen. Auch den prognostizierten Verkaufserlös sollten Anleger prüfen. In einer soliden Kalkulation sollte der Verkaufspreisfaktor trotz eventuell zu erwartender Wertsteigerungen nicht höher sein als der Kaufpreisfaktor. Dieser ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die erste Jahresmiete. Der Verkaufsfaktor setzt den Verkaufserlös in Relation zu den dann kalkulierten Jahresmieteinnahmen.
Mit Blick auf den Verkauf der Immobilie zum Laufzeitende erweist sich ein günstiger Substanzpreis als vorteilhaft. Dieser entsteht beispielsweise durch den Kauf einer umfangreich modernisierten Immobilie gegenüber dem vollständigen Neubau eines Fondsobjektes. Analog zum Mietpreis steigend, bleibt der Verkaufspreis der Immobilie dann in der Regel unter den auf Basis des EZB-Inflationsziels von jährlich 2 Prozent steigenden Baukosten für ein neues Gebäude. Das wirkt sich positiv auf die Nachvermietungssituation aus, da sich die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie gegenüber der grundlegenden Alternative eines Neubaus erhöht und dieser Vorteil mit zunehmender Mietdauer noch weiter ansteigt. Mit einem bonitätsstarken Mieter und einer, auch hinsichtlich der Exit-Strategie soliden Kalkulation, kann der geschlossene Fonds seine Vorteile bei der Kapitalanlage in Immobilien ausspielen.
Zur Person: Thomas Böcher ist Geschäftsführer des Hamburger Emissionshauses Paribus Capital GmbH und verfügt über langjährige Expertise in der Konzeption und im Vertrieb von geschlossenen Beteiligungsmodellen. Bei dem vorliegenden Beitrag handelt es sich um einen Gastbeitrag, der nicht zwingend die Meinung der Redaktion von DAS INVESTMENT widerspiegelt.
Finanzstarke Mieter und langfristige Verträge
Bei der Auswahl eines geeigneten geschlossenen Immobilienfonds sollten Anleger einige Punkte beachten. Zurzeit sind vor allem Beteiligungsangebote mit einer sogenannten Single-Tenant-Struktur am Markt. Hier wird in eine Büroimmobilie investiert, die komplett von einem einzigen Mieter belegt ist. Dabei muss besonderes Augenmerk auf der Finanzkraft des jeweiligen Mieters liegen. Denn Mietausfälle können nicht durch andere Mieter abgefedert werden. Bonitätsstarke Mieter und langfristige, zum Teil sogar über die Laufzeit des Fonds hinausreichende Mietverträge können das Ausfallrisiko bei einer Immobilie mit nur einem Mieter jedoch weitestgehend minimieren.
Ein wichtiges Kriterium bei der Auswahl einer Beteiligung ist die kalkulierte Miete während und zum Ablauf des Fonds in Kombination mit der unterstellten Inflationsrate, mit der die Mieteinnahmen steigen. Auch den prognostizierten Verkaufserlös sollten Anleger prüfen. In einer soliden Kalkulation sollte der Verkaufspreisfaktor trotz eventuell zu erwartender Wertsteigerungen nicht höher sein als der Kaufpreisfaktor. Dieser ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die erste Jahresmiete. Der Verkaufsfaktor setzt den Verkaufserlös in Relation zu den dann kalkulierten Jahresmieteinnahmen.
Mit Blick auf den Verkauf der Immobilie zum Laufzeitende erweist sich ein günstiger Substanzpreis als vorteilhaft. Dieser entsteht beispielsweise durch den Kauf einer umfangreich modernisierten Immobilie gegenüber dem vollständigen Neubau eines Fondsobjektes. Analog zum Mietpreis steigend, bleibt der Verkaufspreis der Immobilie dann in der Regel unter den auf Basis des EZB-Inflationsziels von jährlich 2 Prozent steigenden Baukosten für ein neues Gebäude. Das wirkt sich positiv auf die Nachvermietungssituation aus, da sich die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie gegenüber der grundlegenden Alternative eines Neubaus erhöht und dieser Vorteil mit zunehmender Mietdauer noch weiter ansteigt. Mit einem bonitätsstarken Mieter und einer, auch hinsichtlich der Exit-Strategie soliden Kalkulation, kann der geschlossene Fonds seine Vorteile bei der Kapitalanlage in Immobilien ausspielen.
Zur Person: Thomas Böcher ist Geschäftsführer des Hamburger Emissionshauses Paribus Capital GmbH und verfügt über langjährige Expertise in der Konzeption und im Vertrieb von geschlossenen Beteiligungsmodellen. Bei dem vorliegenden Beitrag handelt es sich um einen Gastbeitrag, der nicht zwingend die Meinung der Redaktion von DAS INVESTMENT widerspiegelt.
