Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien

Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien

Immobilien in der Gegenwart

Handelsimmobilien: Cashflow und Stabilität

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Befragungen zeigen, dass die meisten Investoren bei einer Immobilienanlage vor allem eine geringe Volatilität und einen stabilen Cashflow erwarten. Kurzfristige Wertsteigerungen sind natürlich willkommen, jedoch für langfristige Investitionsentscheidungen nicht ausschlaggebend. Analysiert man die Daten des kürzlich veröffentlichten Deutschen Immobilien Index, dann wird deutlich, dass die Erwartungen der Investoren von den verschiedenen Immobilien-Nutzungsarten in unterschiedlicher Weise erfüllt werden.

Da ist zunächst die absolute Höhe der Rendite – die also Wertänderungen und Netto-Cashflow-Rendite umfasst. Der Total Return, also die Gesamtrendite, war im vergangenen Jahr mit 12,2 Prozent bei Industrieimmobilien ungewöhnlich hoch. Im Langfrist-Vergleich relativiert sich dieses sehr gute Ergebnis jedoch, denn über zehn Jahre performten Industrieimmobilien sogar schlechter als Handels- und Wohnimmobilien.

Am schlechtesten schneiden schon seit Jahren Büroimmobilien ab. Über zehn Jahre brachten diese nur 2,4 Prozent, was nicht einmal ein Prozent über der Inflationsrate der vergangenen zehn Jahre liegt. Nach Steuern und Kosten dürfte im Schnitt für Büroimmobilien-Investoren nichts übrig geblieben sein. Im vergangenen Jahr schnitten Büroimmobilien zwar mit 4,2 Prozent Gesamtrendite besser ab, bildeten jedoch immer noch das Schlusslicht unter allen Nutzungsarten.

Interessant sind die Daten für Handelsimmobilien, wenn man sie im Detail analysiert. Die Gesamtrendite betrug im vergangenen Jahr 7,2 Prozent, was ein bemerkenswert hoher Wert ist. Davon entfielen 1,6 Prozent auf Wertänderungen und 5,5 Prozent betrug die Netto-Cashflow-Rendite. Von Bedeutung ist letztere Zahl.

Insbesondere wird jedoch bei Handelsimmobilien die langfristige Stabilität deutlich. Während bei den Industrieimmobilien, die im vergangenen Jahr am besten abschnitten, ein Abstand zwischen dem Total Return 2014 und dem durchschnittlichen Total Return in den vergangenen zehn Jahren von 7,4 Prozentpunkten bestand, betrug der Abstand bei Handelsimmobilien nur 2,1 Prozentpunkte. Das heißt: Der Abstand zwischen dem aktuellen Wert und dem langjährigen Durchschnitt lag bei Industrieimmobilien dreieinhalb Mal höher als bei Handelsimmobilien.

Dies zeigt, dass ein Blick lediglich auf ein Jahr täuschen kann. Die Stabilität der Rendite ist bei Handelsimmobilien ähnlich hoch wie bei Wohnimmobilien. Betrug der Abstand zwischen der Gesamtrendite von Wohnimmobilien und der 2014 erzielten Rendite 1,9 Prozentpunkte, so lag er bei Handelsimmobilien bei 2,1 Prozentpunkten, also etwa auf dem gleichen Niveau.

Dass Ein-Jahresergebnisse keine Prognose für die Zukunft erlauben, zeigt übrigens auch ein Blick auf andere Assetklassen – außerhalb der Immobilie. Mit festverzinslichen Wertpapieren konnte im Jahr 2014 ein Total Return von 12,8 Prozent erzielt werden. Dies ist jedoch fast ausschließlich auf Wertänderungen, also auf die sinkenden Renditen in diesem Bereich, zurückzuführen. Bei einer aktuellen Umlaufrendite von Bundesanleihen in Höhe von 0,15 Prozent ist jedoch eine Fortsetzung dieser Entwicklung und damit eine auch nur annähernde Wiederholung dieses Ergebnisses unmöglich. Daher ist es nachvollziehbar, dass bei Befragungen die Mehrheit der institutionellen Investoren angibt, man wolle die Immobilienquote ausweiten, und zwar in erster Linie durch zusätzliche Investments in Handels- und Wohnimmobilien.

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