Immobilien in Europa - Teil 1: Paris
Kaum Emissionshäuser aktiv
Anders als offene Fonds mit teils mehr als 20 Prozent Frankreich-Anteil am Portfolio sind Emissionshäuser dort kaum aktiv: „Im Großraum Paris besteht eine hohe Konkurrenz unter ausländischen Investoren, was das Renditeniveau drückt, das daher für geschlossene Fonds in der Regel zu niedrig ist. Hinzu kommen rechtliche und steuerliche Besonderheiten. So war eine steuerfreie Veräußerung der Immobilie nur mit einem erhöhten Haf-tungsrisiko als Gesellschafter möglich, was aufwendige rechtliche Konzeptionen erforderte“, begründet Sonja Knorr, Analystin bei der Rating-Agentur Scope, das verhaltene Engagement.
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Dies bekam auch KGAL zu spüren und stoppte den Vertrieb des Property Class Frankreich 1 Ende 2011. Seit Februar ist der Fonds mit neuem Konzept wieder am Markt. „Das deutsche KG-Modell mit auf die Anlagesumme beschränkter Haftung lässt in Frankreich wegen der Haftungsbegrenzung keine steuerfreie Veräußerung zu. Diese steuerliche Behandlung ist jedoch in der Diskussion, und wir hatten zunächst eine Option vorgesehen, die bei einer Änderung der aktuellen Rechtslage die steuerfreie Veräußerung ermöglicht hätte. Mit der Ausweitung der Spekulationsfrist von 15 auf 30 Jahre durch eine Gesetzesänderung mit Wirkung zum 1. Februar 2012 war diese Option angesichts der Laufzeit von knapp 14 Jahren allerdings hinfällig“, kommentiert KGAL-Geschäftsführer Stefan Ziegler den Umbau.
„Anleger beteiligen sich nun an einer KG, die das Fondsobjekt in der Rechtsform der französischen Société Civile Immobilière, SCI, hält, die zur Körperschaftsteuerpflicht in Frankreich optiert hat. Damit entfällt der zuvor notwendige Gang zum Notar, stattdessen ist der Beitritt über einen Treuhänder möglich. Eine Steuererklärung in Frankreich ist ebenfalls nicht notwendig“, ergänzt Ziegler.
