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Iris Schöberl von Columbia Threadneedle „Es gibt Städte, die werden keine belebte Einkaufsstraße mehr haben“

Immobilienexpertin: Büroimmobilien werden laut Iris Schöberl in den nächsten Jahren große Probleme bekommen.
Immobilienexpertin: Büroimmobilien werden laut Iris Schöberl in den nächsten Jahren große Probleme bekommen. | Foto: DAS INVESTMENT / Birte Penshorn

Das Bauen in Deutschland ist teuer, langwierig und kompliziert. Zudem ist es schwierig, qualifizierte Handwerker zu finden. Diese Probleme sind nicht neu, aber in den letzten Jahren war es zumindest noch möglich, Kredite zu günstigen Zinsen zu bekommen. Durch die Zinswende und die damit gestiegenen Kosten überlegen viele Menschen nun zweimal, ob sie eine solche Investition stemmen können und möchten.

Besonders im Bereich des Wohnungsneubaus sind die Genehmigungszahlen stark gesunken. Auch Investoren sind derzeit sehr vorsichtig: „Das Fundraising funktioniert momentan gar nicht“, sagt Iris Schöberl. Sie ist Geschäftsführerin und Leiterin institutionelle Kunden bei Columbia Threadneedle Real Estate Partners in Deutschland, der Immobiliensparte des Asset Managers Columbia Threadneedle.

Zusammen mit dem Beratungs- und Analyseunternehmen Bulwiengesa veröffentlicht sie seit 2020 den „Highstreet-Report“, der die Entwicklung der Einkaufsstraßen in deutschen Innenstädten untersucht. Trotz der schwierigen Lage sieht sie jedoch noch Potenzial in dieser Asset-Klasse. Sie empfiehlt daher, gerade jetzt genau hinzuschauen, ob sich ein Investment hier nicht doch lohnen könnte.

DAS INVESTMENT: Frau Schöberl, warum ist es aus Ihrer Sicht immer noch eine gute Zeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen? Die aktuellen Entwicklungen lassen ja eher das Gegenteil vermuten.

Iris Schöberl: Es ist immer noch eine gute Zeit, weil der Immobilienmarkt jetzt ein anderes Preisniveau hat und man dadurch an Immobilien gelangen kann, die vorher nicht erreichbar waren. Es ist jedoch wichtig, einen langfristigen Plan zu haben und nicht überstürzt zu handeln, nur weil man zum Beispiel in der Zeitung gelesen hat, dass die Immobilienpreise fallen.

 

Sie haben gerade zum vierten Mal den Highstreet-Report veröffentlicht, in dem Sie zusammen mit Bulwiengesa den Zustand der deutschen Haupteinkaufsstraßen untersuchen. Wie steht es denn 2023 um die deutschen Innenstädte?

Schöberl: Es ist viel passiert. Trends, die wir im ersten Report geahnt haben, haben sich verfestigt.

Welche wären das?

Schöberl: Der Anteil internationaler Unternehmen wie Inditex und H&M sowie nationaler Unternehmen wie C&A, die Filialen eröffnen: Im Jahr 2010 betrug dieser Anteil in mittelgroßen Städten nur 55 Prozent. Großstädte hatten bereits damals einen Anteil von 70 bis 80 Prozent. Dementsprechend ging ich davon aus, dass dieser Anteil in mittelgroßen Städten weiter zunehmen muss. Dadurch erhält man einen Investment-Grade-Mieter mit guter Bonität – denn das Problem bei den regionalen Mietern ist, dass deren finanzielle Lage nicht so transparent nachvollziehbar ist.

Aber dieses Argument ist jetzt nicht mehr relevant. Denn durch diese Durchdringung sehen alle Fußgängerzonen mittlerweile gleich aus. Meine Vorhersage ist also eingetreten, aber das war nicht gut. Denn dadurch wurde es für die Konsumenten weniger attraktiv. Die Filialisten haben dann massiv reduziert, das fing bereits vor Corona an. Bei einer solchen Bereinigung nützt einem auch der beste Mieter mit guter Bonität nichts. Der Bogen wurde einfach überspannt.

Wie sollte eine Innenstadt oder Haupteinkaufsstraße stattdessen aussehen?

Schöberl: Mein Argument gegenüber Investoren wäre nun, dass eine Diversifizierung innerhalb der Stadt wichtig ist. Es braucht eine gute Mischung aus Filialisten und lokalen Geschäften, um eine höhere Stabilität des Cashflows zu erreichen. Denn die Konsumenten besuchen diese Geschäfte lieber. Diesen Trend können wir tatsächlich nachweisen. Was außerdem neu dazugekommen ist und was ich im letzten Jahr noch nicht so gesehen habe, ist der von uns so genannte Gesundheits-Cluster. In A-Lagen sieht man vermehrt Geschäfte aus dem Gesundheitssektor, wie zum Beispiel Gesundheitsberatung, Sanitätshäuser und Drogeriemärkte, die sich auf dieses Thema spezialisieren. 

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Was sagen Sie zu den Leerstandsflächen in zentralen A-Lagen, die durch die Weggänge großer Kaufhäusern wie ehemals Karstadt oder Kaufhof entstehen?

Schöberl: Das ist problematisch. Es gibt Städte, die werden keine belebte Einkaufsstraße mehr haben. Die Straße, die vorher die Fußgängerzone oder Haupteinkaufsstraße war, wird dann zur Nahversorgung. Leerstehende Warenhäuser sind große „Brocken“ und haben deshalb Sprengpotenzial.

Welche Art von Immobilien ist aus Investorensicht dann in Innenstädten besonders attraktiv?

Schöberl: Gemischt genutzte Immobilien, zum Beispiel Einzelhandel, Büros, Arztpraxen und Wohnungen. Oder ein Architektenbüro im Erdgeschoss, darüber Wohnungen und Praxen. Es darf auch ein Fitnessstudio drin sein. Hauptsache gemischt. Das ist eine der Lehren aus der Covid-Zeit. Wenn eine einzelne Immobilie nicht gemischt genutzt wird, dann sollte man sich das Quartier anschauen und prüfen, ob zumindest dort eine solche Mischung vorhanden ist.

Das Problem ist, dass viele Investoren in der Vergangenheit diese Mischung nicht auf Objektebene, sondern in ihrem Gesamtportfolio selbst vorgenommen haben – also eine Immobilie nur als Büro, eine nur als Hotel, eine nur als Einzelhandel. In einer gemischten Nutzung sind alle Bereiche abgedeckt. Leider sind sie dann sehr anfällig: Wenn ein Bereich wegfällt, ist das gesamte investierte Geld in Gefahr. Das ist bei gemischten Immobilien einfach besser. Es dauert jedoch, bis alle Investoren das verstehen.

Wie schätzen Sie die Insolvenzgefahr für Geschäfte in Innenstädten ein?

Schöberl: Tatsächlich ist die Ausfallrate im Einzelhandel etwas geringer als anderswo. Wir sehen auch, dass wir neue Mieter finden, wenn es einen Ausfall gibt. Es kommt dann trotzdem vor, dass wir Immobilien in unserem Portfolio haben, bei denen wir auf einmal 30 Prozent weniger Miete bekommen. Aber das ist nur vereinzelt der Fall. Insgesamt stehen unsere Fonds gut da, wir haben eine gute Rendite. Ich mache mir keine Sorgen.

Das nächste Problem werden eher die Bürotürme haben. Wenn sie die Büroimmobilien nicht nachfinanzieren können, weil sie keine neuen Mieter finden, werden alle Investoren abspringen und mitnehmen, was sie bekommen können. Daher sehe ich im Büromarkt schon Probleme auf uns zukommen.


Über die Interviewpartnerin:

Iris Schöberl ist Geschäftsführerin und Leiterin institutionelle Kunden bei Columbia Threadneedle Real Estate Partners in Deutschland. Mit 70 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern verwaltet der Immobilienarm von Columbia Threadneedle rund 180 Objekte im Wert von mehr als 4,2 Milliarden Euro an mehr als 90 Standorten vornehmlich in deutschen Mittel- und Großstädten verwaltet. Die größte Sparte bildet der Einzelhandel mit 46 Prozent, gefolgt von Büro (29 Prozent), Sonstiges (13 Prozent) sowie Wohnen (11 Prozent).

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