Steigende Zinsen Die Immobilien-Welt geht nicht unter
Pünktlich nach dem Oktoberfest war es wieder so weit: Die Immobilienbranche versammelte sich auf der Expo Real in München. Die Hallen waren voll. Der Messeveranstalter vermeldete knapp 40.000 Teilnehmer, rund doppelt so viele wie im Vorjahr – und schon wieder fast so viele wie 2019 vor Corona. „Die Freude war groß, sich wieder einmal persönlich zu sehen. Die Stimmung war durch die aktuelle Marktlage aber eher verhalten. Von Weltuntergangsstimmung bis zur Verleugnung der derzeitigen Situation war alles vertreten“, beschreibt Gunnar Herm, Geschäftsführer bei UBS Real Estate, seine persönlichen Eindrücke. Dominiert hat seiner Ansicht nach jedoch eine realistische Sichtweise der Dinge: Für die Branche beginnt eine neue Zeit, die viele Herausforderungen mit sich bringt.
Nachhaltigkeit bleibt im Immobiliensektor ein zentrales Thema und spielte auch auf der Messe eine wichtige Rolle. Vorherrschend, insbesondere für Immobilieninvestoren wie UBS Asset Management, waren jedoch die steigenden Zinsen, die die Finanzierungen belasten.
„Wir erwarten durch den Zinsanstieg eine relativ schnelle Bewegung bei den Preisen. Bislang ist diese noch nicht richtig zu erkennen, da es wenige Transaktionen gibt“, sagt Herm. Er beobachtet aber schon jetzt die zunehmende Bereitschaft der Verkäufer, erneut über Preise zu verhandeln: „Gespräche, die im dritten Quartal abgebrochen wurden, werden wieder aufgenommen. Käufer und Verkäufer nähern sich preislich an. Dazu dürfte auch der persönliche Austausch auf der Messe beigetragen haben.“
Preisrückgänge, aber nicht unbedingt Abwertungen
Er erwartet zwar sinkende Preise, die allerdings nicht zwingend Abwertungen in den Büchern nach sich ziehen müssen. Das gelte auch für den offenen Immobilienfonds UBS (D) Euroinvest Immobilien, der den Schwerpunkt auf europäische Core-Büroimmobilien legt. In den vergangenen fünf bis sechs Jahren wurden Objekte meist mit einem Premium verkauft. Noch im dritten Quartal wurden Preise aufgerufen, die über den Bewertungen in den Büchern lagen. Dieser Aufschlag, der von den Bewertern nie als nachhaltig angesehen wurde, fällt nun weg.
Eine Verkaufsoffensive für gewerbliche Immobilien kann Herm nicht erkennen, auch wenn jetzt wieder mehr Objekte im Angebot sind. „Im Wohnungsmarkt knirscht es etwas stärker. Hier waren vor der Zinswende die Renditen am niedrigsten und können zum Teil nicht mehr mit den gestiegenen Staatsanleiherenditen mithalten. Die Refinanzierung wird daher schwieriger“, so der UBS-Immobilien-Experte.
Seine wichtigsten Erkenntnisse von der Messe: „Die nächsten zwölf Monate werden eine deutliche Herausforderung sein. Die Preisfindung ist jedoch schon in vollem Gange und der Markt dürfte wieder schneller funktionieren als nach der Finanzkrise. Schon im zweiten oder dritten Quartal 2023 erwarte ich gute Investitionsmöglichkeiten.“
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