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Mehrzimmerwohnungen in B-Städten: die klügere Investition?
Die deutschen Immobilienmärkte bleiben trotz aller Herausforderungen ein attraktives Investitionsziel. Allerdings muss man sich für die richtige Assetklasse entscheiden – und die berühmte „Lage“, ist hier vor allem die passende Stadt.
Schauen wir uns einmal das Segment Eigentumswohnungen an. Da ist eine der Schlüsselüberlegungen die Wahl zwischen Mehrzimmer- und Einzimmerwohnungen beziehungsweise Mikroappartements. Letztere sind in den vergangenen Jahren höchst populär geworden und wurden oft als Einstieg für Immobilienneulinge beworben. Das war auch nicht verkehrt, all dies hat sich bis heute in den meisten Fällen ausbezahlt. Doch die Verhältnisse haben sich geändert. Stand heute – wenn man also jetzt vor einer Investitionsentscheidung steht – bieten Mehrzimmerwohnungen deutlich mehr strategische Investmentvorteile. Gerade für Einsteiger.
Nachteile von Einzimmerwohnungen
Denn Vergleich mit Mehrzimmerwohnungen bergen Einzimmerwohnungen etliche Nachteile. Der Schnelldurchlauf: Aufgrund der Zielgruppe – oft Studenten oder Berufspendler – gibt es eine hohe Fluktuation mit viel kurzzeitigem Leerstand, höherem Verwaltungsaufwand, Renovierungskosten und letztlich geringeren Mieterträgen.
Einraumwohnungen haben allein schon wegen ihrer geringen Größe wenig Optimierungspotenzial – und eine begrenzte Zielgruppe, in der Regel nur Kapitalanleger, bei einem möglichen Verkauf. Hinzukommt ein insgesamt geringer Mieterlös – auch wenn der Quadratmeterpreis hoch sein mag. All das schmälert die Renditen.
Daneben droht aber auch ein politisches Risiko: Die Politik kann sich angesichts der Wohnungskrise gezwungen sehen, die Mietpreise zu begrenzen – und dies geschieht immer auf Basis von Quadratmeterpreisen. Dann vermietet man wenig Quadratmeter zu wenig Geld.
Ungebremste Nachfrage nach Mehrzimmerwohnungen
Lohnt sich da eine Investition in so etwas „Kleines“ überhaupt?
Bei gleichem Aufwand und gegebenenfalls sogar gleich hohem Kapitaleinsatz sollte der Blick eher auf eine Investition in Zwei-, Drei- oder Vierzimmerwohnungen gehen. Warum?
- Die Nachfrage nach Wohnraum mit mehreren Zimmern wächst quasi unaufhörlich. Dies liegt unter anderem an sich verändernden Lebensstilen, wachsenden Familien, Zuzug nach Deutschland und gerade auch an der seit 2020 eingesetzten Entwicklung, verstärkt von Zuhause zu arbeiten und daher dort über ein eigenes Arbeitszimmer verfügen zu wollen.
- Mehrzimmerwohnungen bieten den Bewohnern mehr Flexibilität und ermöglichen es, den Wohnraum an verschiedene Bedürfnisse anzupassen.
- Aus Vermietersicht bedeutet dies gleichzeitig Optimierungspotenzial: Mit mehr Räumen – die man je nachdem womöglich zusammenlegen oder auch trennen könnte – bieten sich viel mehr Möglichkeiten, auf einen veränderten Markt oder die Bedürfnisse eines konkreten Mieters reagieren zu können.
- Attraktivität für verschiedene Zielgruppen: Mehrzimmerwohnungen sprechen sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung eine breitere Zielgruppe an. Beim Verkauf Kapitalanleger UND Selbstnutzer, während es bei Einzimmerwohnungen fast nur Kapitalanleger sind.
Und auch beim Vermieten ist die Bandbreite größer: Besonders interessieren sich langfristig orientierte Zielgruppen für Wohnungen mit größerer Fläche, etwa junge Familien mit Zukunftsplänen, die nicht gleich beim nächsten Kind wieder umziehen möchten. Hinzukommen Familien und Mieter, die nun einen Raum mehr für Heimarbeit benötigen. Durch die Anpassungsfähigkeit und Vielseitigkeit solcher Wohnungen können Investoren ihre Mieterbasis diversifizieren und das Risiko einer Leerstandsquote verringern.
Chancen besonders in B-Städten
Größere Wohnungen sind, auch für Immobilienanfänger, die bessere Lösung. Sie bieten mehr Flexibilität – und damit mehr Sicherheit. Hinzu kommt aus Investorensicht: Nach dem Motto „Nicht kleckern, sondern klotzen“ dreht man mit Mehrzimmerwohnungen einfach ein größeres Rad. Bei gleichem Eigenkapitaleinsatz und höherem Finanzierungsgrad kauft man einfach wesentlich mehr Quadratmeter!
Der Aufwand beim Kaufen ist dabei derselbe, dafür hat man später aufgrund der geringeren Fluktuation weniger zu tun und natürlich mehr Erträge. Gerade in prominenten B-Städten wie Hannover, Duisburg, Krefeld oder Mannheim sind die fälligen Kaufpreise (noch) deutlich niedriger. Wer in zehn Jahren oder später verkauft, kann im Normalfall mit spürbaren Wertzuwächsen rechnen – anders als in den meist überteuerten A-Städten, wo preisliche Optimierung kein Selbstläufer ist.
Vor allem aber stellen Mehrzimmerwohnungen eine Assetklasse dar, die immer gebraucht und nachgefragt wird. Sie sind daher weniger anfällig für Schwankungen auf den Märkten, da sie eine stabilere Mietnachfrage aufweisen. Dies mindert das Investitionsrisiko und trägt dazu bei, langfristige Erträge zu sichern. Einsteiger sollten all dies bei Ihrer Investmententscheidung berücksichtigen.
Über den Autoren
Der gelernte Bankkaufmann und studierte Immobilienökonom aus Köln, Florian Bauer, ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. 2018 gründete er die Bauer Immobilien GmbH. Operativ agiert das Unternehmen bundesweit und richtet sich vor allem an private Kapitalanleger. Ziel der Kölner ist es, ihre Kunden beim Kauf von Immobilien in allen Belangen zu unterstützen und zu beraten.
