Immobilien „Die Häusermärkte werden weitere Zinserhöhungen schwer verkraften können“

Sozialer Wohnungsbau in Berlin im Märkischen Viertel: Die Deutsche Bank erwartet im Immobiliensektor in Deutschland keinen Preisrückgang auf breiter Front
Sozialer Wohnungsbau in Berlin im Märkischen Viertel: Die Deutsche Bank erwartet im Immobiliensektor in Deutschland keinen Preisrückgang auf breiter Front | Foto: IMAGO / CHROMORANGE

Die Inflation stieg im vergangenen Jahr schneller und zeigt sich bislang deutlich hartnäckiger als erwartet. Die Notenbanken haben es sich deshalb zur wichtigsten Aufgabe gemacht, die Inflation einzudämmen – und drehten dafür beherzt an der Zinsschraube. Das sorgte nicht nur für Turbulenzen am Aktienmarkt, sondern auch im Immobiliensektor.

Steigende Inflationsraten können zu weiteren Verwerfungen auf den Wohnungsmärkten führen, insbesondere wenn weitere Zinserhöhungen folgen. Infolgedessen könnten Immobilieninvestoren unter Druck geraten, warnt nun die Deutsche Bank. 

Positive Mietrenditen erfordern Preisrutsch

In den Jahren des Immobilien-Booms war die Rechnung für viele Investoren sehr einfach: In vielen Städten konnten Nettomietrenditen von 3 Prozent erzielt werden, die durch einen Hypothekenzins von 1 Prozent finanziert wurden. Dadurch entstand ein positiver Cashflow und Investoren konnten leicht zweistellige Eigenkapitalrenditen erzielen.

Mittlerweile sieht die Lage anders aus. „Unterstellt man Finanzierungskosten von 4 Prozent und kein Mietwachstum, dann müssen die Preise um 25 Prozent fallen, damit die Mietrenditen wieder die Gewinnschwelle erreichen“, rechnet Analyst Jochen Möbert vor. „Erwarten die Investoren von Beginn an einen positiven Cashflow, dann sind noch deutlichere Preisrückgänge erforderlich.“

Die meisten Anleger konnten sich dank langer Laufzeiten, festen Zinssätzen, Absicherungen und hohen Gewinne aus den Boom-Jahren mit dem neuen Umfeld bislang gut arrangieren. Wer jedoch mit variablen Zinsen auf eine Absicherung verzichtete, stehe nun unter Druck, so Möbert. „Sie sind sowohl mit fallenden Preisen als auch mit einem negativen Cashflow konfrontiert, da die Renditen unter den Refinanzierungskosten liegen.“ 

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Zinswende voraus?

Dass die Immobilienpreise auf breiter Front nachgeben, glaubt Möbert nicht. „Wir sind nach wie vor der Meinung, dass negative reale Kurzfristzinsen, ein historischer Inflationsschutz durch Wohneigentum, eine erhebliche Angebotsverknappung und ein steigendes Mietwachstum wichtige Faktoren sind, die die Preise bald stabilisieren dürften.“ Sein Basisszenario bleibt eine „Preisdelle“ – allerdings nur unter der Annahme, dass die Zinserhöhungen ein Ende finden.

Dieses Szenario ist mittlerweile wahrscheinlicher geworden. Eigentlich waren weitere Zinserhöhungen durch Fed und EZB beschlossene Sache, doch nun rechnen immer mehr Markt-Experten in Folge der Pleite der Silicon Valley Bank mit keinem oder einem reduzierten Zinsanstieg.

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