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Immobilien Niedrigzinsphase - und dann?

Marcus Cieleback, Leiter der Forschungsgruppe, Patrizia Immobilien
Marcus Cieleback, Leiter der Forschungsgruppe, Patrizia Immobilien
Ein Grund, der immer wieder für die Attraktivität von Immobilien genannt wird, ist der Renditeabstand – also das Mehr an Ertrag aus Immobilien gegenüber festverzinslichen Anlagen wie beispielsweise Staatsanleihen. Das gegenwärtige Umfeld begünstigt hier die Immobilie; die Renditen liegen je nach Standort und Nutzungsart deutlich höher. Was aber, wenn die Niedrigzinsphase endet?

Ein Blick in die Vergangenheit mag hier hilfreich sein. Patrizia hat die europäischen Büroimmobilienmärkte im Zeitraum 2001 und 2013 analysiert. Dabei wird deutlich: Eine steigende oder sinkende Rendite bei Staatsanleihen spiegelt sich etwa drei Quartale später in sich ändernden Renditen für Büroimmobilien wider. Dabei scheinen unsere westlichen Nachbarn sensibler auf Veränderungen der jeweils heimischen Bonds zu reagieren.

In Frankreich, Belgien beziehungsweise den Niederlanden wirkte sich eine um 100 Basispunkte erhöhte Rendite der entsprechenden Staatsanleihen um plus 43, 34 beziehungsweise 29 Basispunkte auf die Rendite aus Büroimmobilien aus. Die südliche und nördliche Peripherie hingegen zeigen sich in der Vergangenheit weniger sensibel: Büroimmobilien in Italien, Spanien und Schweden mussten nur um 13 bis 16 Basispunkte zulegen, wenn die jeweiligen Staatsanleihen um 100 Punkte anzogen.

Deutschlands Büroimmobilien liegen im Übrigen im europäischen Durchschnitt von etwa 20 Basispunkten. Sicherlich gilt, dass noch eine Vielzahl anderer Faktoren eine Rolle spielen, ein rein kausaler Zusammenhang ohne Einfluss dritter Variablen kann hier nicht unterstellt werden. Und doch lässt das Ergebnis zumindest eine Überlegung zu, die diskussionswürdig ist: Die Rendite von Büroimmobilie braucht (und kann ja ohnehin) nicht mit den Zinsänderungen bei Staatsanleihen mithalten.

Offensichtlich vertragen es Länder wie Schweden und Deutschland, aber auch Italien und Spanien besonders gut, wenn der Renditeabstand schrumpft – die jeweiligen Büroimmobilien punkten augenscheinlich weiterhin mit dem Argument „Renditeabstand“, selbst wenn der Abstand merklich kleiner wird.

Es ist anzunehmen, dass andere Vorteile der Immobilie (Sachwert, Aussicht auf Inflationsschutz) einen schrumpfenden Renditeabstand zumindest bis zu einem gewissen Grad kompensieren. Vor diesem Hintergrund wäre eine übertriebene Furcht der Immobilienmarktteilnehmer vor einem Ende der Niedrigzinsphase fehl am Platze.
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