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in Offene ImmobilienfondsLesedauer: 10 Minuten

Exklusive Umfrage Offene Immobilienfonds - so schätzen 5 Asset Manager ihre Zukunft ein

Haben an der Umfrage teilgenommen (von links): Michael Bütter (Union Investment Real Estate), Louis Obrowsky (LLB), Christian Bäcker (DWS), Mario Schüttauf (Commerz Real).
Haben an der Umfrage teilgenommen (von links): Michael Bütter (Union Investment Real Estate), Louis Obrowsky (LLB), Christian Bäcker (DWS), Mario Schüttauf (Commerz Real). | Foto: Union Investment Real Estate / LLB / DWS / Commerz Real /Canva

Offene Immobilienfonds waren schon mal eine deutlich gefragtere Asset-Klasse: Der Boom am Immobilienmarkt der vergangenen Jahre hatte hier für stetige Zuflüsse gesorgt. Doch unter anderem schnell und stark steigende Bauzinsen haben dafür gesorgt, dass die Nachfrage nach Immobilien eingebrochen ist. Und bei Bürogebäuden hat ein verstärkter Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach verfügbaren Flächen einbrechen lassen. Im Windschatten dieser Entwicklung sind nun auch die offenen Immobilienfonds unter Druck geraten.

Zum Vergleich: Laut einer aktuellen Analyse von Scope hatten offene Immobilienfonds 2019 ein Mittelaufkommen von 10,2 Milliarden Euro – ein absoluter Spitzenwert innerhalb der vergangenen Jahre (siehe Grafik). 2023 waren es nur noch 0,5 Milliarden Euro. Und für 2024 sieht es laut Scope nun so aus, als ob der Jahressaldo ins Negative drehen wird – das wäre das erste Mal seit 2006. Denn bis einschließlich Februar sind bereits mehr Mittel aus offenen Immobilienfonds abgezogen worden, als hinzugekommen sind. Unter dem Strich ergibt das derzeit einen Netto-Mittelabfluss von 0,5 Milliarden Euro – auch wenn nicht alle Fonds Mittelabflüsse hinnehmen mussten, wie die Untersuchung von Scope im Detail zeigt. Den Höhepunkt der monatlichen Abflüsse erwartet das Analysehaus für das dritte Quartal des Jahres.

Nettomittelaufkommen offener Immobilienpublikumsfonds in Milliarden Euro.
Nettomittelaufkommen offener Immobilienpublikumsfonds in Milliarden Euro. © Scope Studie; KVGen, BVI und Bundesbank; Stand: jeweils zum 31.12.; * laufendes Jahr bis einschließlich Februar 2024; ab 2011 ohne Berücksichtigung der in Abwicklung befindlichen Fonds

Ins Netto-Minus sind die Fonds dabei bereits im vergangenen August gerutscht, wie eine Untersuchung des Analysehauses Barkow-Consulting ergeben hat. Insgesamt summieren sich die Abflüsse mittlerweile auf rund 1,2 Milliarden Euro.

Aus Sicht von Miguel Rodriguez Thielen, Leiter der Abteilung Bürovermietung bei JLL Deutschland, ist die vielbeschworene Debatte um das Homeoffice für die Entwicklung bei Büroimmobilien mittlerweile zwar nicht mehr entscheidend: „Die Unternehmen haben mittlerweile Gewissheit und vielfach eine Strategie, wie oft und wann die Mitarbeiter im Büro sein sollen. Zwar sehen wir bei Neuanmietungen, dass mit geringerer, dafür oft hochwertigerer Fläche kalkuliert wird. Doch sind Anpassungen laufender Verträge mittlerweile eine Seltenheit.“

Allerdings gibt es viel Büroraum, der nicht den gestiegenen Anforderungen der Nutzer entspricht. Hinzu kommt, dass viele Objekte nicht mehr die modernen Energiestandards erfüllen, was sie ebenfalls weniger wertvoll macht. Fonds, die solche Objekte in ihrem Portfolio haben, sehen also schwierigen Zeiten entgegen.

Für die offenen Immobilienfonds hat dies auch zur Folge, dass sie ausreichend Liquidität bereithalten müssen, um Kunden auszahlen zu können, die ihre Anteile zurückgeben möchten. Da die Kündigungsfrist mittlerweile zwölf Monate für seit 2013 gekaufte Anteile beträgt, sind die Abflüsse relativ gut planbar.

Laut Scope halten alle offenen Immobilienfonds zusammen derzeit 17,3 Milliarden Euro liquide Mittel (Stand Februar 2024). Bei einem Fondsvolumen von zusammengenommen 120 Milliarden Euro bedeutet das eine Liquiditätsquote von 14,5 Prozent. Diese liegt damit nahezu auf dem gleichen Niveau wie in den drei Jahren zuvor – und deutlich über der vom Gesetzgeber geforderten Mindestquote von 5 Prozent.

Einzeln betrachtet unterscheiden sich diese Quoten natürlich innerhalb der Fonds: Scope hat sich die 13 Fonds mit einem Volumen von mehr als einer Milliarde Euro genauer angeschaut. Das Spektrum reicht hier von 29,3 Prozent beim Deka Immobilien Metropolen bis 10,5 Prozent beim Uniimmo Wohnen ZBI. Deshalb geht das Analysehaus davon aus, dass für 2024 die überwiegende Zahl der Fonds die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen wird leisten können.

Wie sieht es nun konkret bei einzelnen Unternehmen aus? Wir haben diese Entwicklung zum Anlass genommen, bei sieben Asset Managern anzufragen, die große offene Immobilienfonds verwalten.

Alle bekamen von uns dieselben Fragen gestellt:

  • Die Stimmung im Immobilienbereich ist, vorsichtig ausgedrückt, verhalten. Wie blicken Sie auf den Markt der Gewerbeimmobilien in den nächsten drei Jahren?
  • Welche Möglichkeiten gibt es für Büroimmobilien, um attraktiv zu sein? Stichwort „New Work“?
  • Welche anderen Trends sehen Sie auf dem Immobilienmarkt?
  • Wie wollen Sie Ihre Immobilienfonds zukünftig ausrichten? Wird es hier Veränderungen geben, zum Beispiel durch andere Schwerpunkte?

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