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Wohnungen Immobilienpreise sinken deutlich - aber eine Stadt stemmt sich gegen den Trend

Kräne stehen zwischen Hausfassaden in Berlin: Die Immobilienpreise gehen bundesweit deutlich zurück
Kräne stehen zwischen Hausfassaden in Berlin: Die Immobilienpreise gehen bundesweit deutlich zurück | Foto: IMAGO Images / photothek

Immobilienpreise kannten in Deutschland viele Jahre nur eine Richtung: steil nach oben. Bundesweit verteuerten sich die Preise für Wohnimmobilien zwischen 2010 und 2020 um rund 65 Prozent (umfasst Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen). Doch Inflation, Energiekrise und Lieferengpässe setzten dem Preisanstieg im vergangenen Jahr ein jähes Ende: Zum Jahresende 2022 gaben die Angebotspreise zum Kauf von Wohnimmobilien stärker nach als noch im zweiten und dritten Quartal des vergangenen Jahres. Das zeigt eine Untersuchung der Portale Immoscout24 und Immowelt.

„Nach einer Ära der konstant und deutlich gestiegenen Preise biegt der Markt nun in eine neue Phase ein: Das Niveau der Angebotspreise sinkt nun vielerorts“, erklärt Senior Economic Analyst Thomas Schäfer. „Der rasante Anstieg der Bauzinsen hat den Kreis derjenigen, die sich eine Immobilie leisten könnten, eingeschränkt. Zumal die Menschen in Zeiten hoher Inflation und wirtschaftlicher und weltpolitischer Unsicherheiten ohnehin ihre Ausgaben genauer prüfen. Den Kauf einer Immobilie dürften daher 2022 viele Menschen aufgegeben oder zumindest vertagt haben.“

Die Folge sind deutliche Preisanpassungen nach unten.

Immobilienpreise sinken um bis zu 8 Prozent

Der Auswertung zufolge sind in 13 von 14 untersuchten Großstädten die Angebotspreise von Bestandswohnungen zwischen Dezember 2022 und dem Vergleichsmonat 2021 gesunken. In der Spitze betrug der Preisrückgang 8 Prozent. Ein Jahr zuvor verzeichneten noch alle Städte ein deutliches Plus um bis zu 16 Prozent.

Grundlage der Untersuchung sind die auf immowelt.de inserierten Wohnungen, für den Preiskompass werden die Kaufpreise von Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern berücksichtigt. Es handelt sich also nur um Angebotspreise – was am Ende tatsächlich für eine Immobilie bezahlt wird, ist nicht bekannt und kann somit nicht berücksichtigt werden.

Für eine bessere Vergleichbarkeit der Preise, wird eine Standardwohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre, keine weiteren Besonderheiten) als Grundlage verwendet. Dennoch sind die Werte ein guter Trendindikator.

 

 

München am teuersten, Essen das größte Minus

Die teuerste Stadt Deutschlands ist München. Hier gingen die Angebotspreise um 6 Prozent zurück. Im vergangenen Dezember landete der der Preis pro Quadratmeter mit 8.953 Euro wieder unter der Marke von 9.000 Euro. Ende 2021 kostete ein Quadratmeter in der Isar-Metropole noch 9.482 Euro.

In Hamburg gab der Immobilienmarkt ebenfalls spürbar nach: Der Preis liegt mit 6.424 Euro 6 Prozent niedriger als im Vorjahr. Robust zeigt sich Berlin mit einem Minus von 1 Prozent (5-040 Euro), in Köln bleiben die Preise konstant bei 5.276 Euro je Quadratmeter. Die Stadt am Rhein ist somit die einzige ohne Preiskorrektur.

Am stärksten fiel die Preiskorrektur in Essen aus. Der Quadratmeterpreis wird dort für 2.767 Euro angeboten – ein Minus von 8 Prozent. In den ostdeutschen Großstädten Dresden (2.842 Euro, -1 Prozent) und Leipzig (2.584 Euro, -2 Prozent) ist der Rückgang vergleichsweise überschaubar.

Stadt

Quadratmeterpreis

Rückgang

München

8.953

-6%

Hamburg

6.424

-6%

Frankfurt

6.163

-5%

Stuttgart

5.419

-2%

Köln

5.276

0%

Berlin

5.040

-1%

Düsseldorf

5.010

-3%

Nürnberg

3.881

-6%

Hannover

3.648

-7%

Bremen

3.173

-2%

Dresden

2.842

-1%

Dortmund

2.798

-1%

Essen

2-767

-8%

Leipzig

2.584

-2%

Immobilien-Nachfrage wieder gestiegen

Die Immobilienbranche steht nun vor der spannenden Frage, ob der Rückgang im gleichen Tempo weitergeht oder sich die Preise allmählich stabilisieren. Für Letzteres spricht die Rezession, die schwächer ausfallen könnte als noch vor einigen Monaten prognostiziert und ein zugleich knappes Angebot.

Denn das von der Bundesregierung vollmundig angekündigte Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr wird deutlich verfehlt. In der Bauindustrie geht man mit rund 250.000 Wohnungen aus. Und danach dürfte das Programm weiter ins Stocken geraten: Für 2023 rechnet Axel Gedaschko, Sprecher des Gesamtverbands der deutschen Wohnungswirtschafter, mit dem Neubau von rund 200.000 Wohnungen, für 2024 mit sogar noch weniger.

Ursache für das stockende Wohnungsbauprogramm seien erheblich gestiegene Materialkosten am Bau, die höheren Bauzinsen sowie die gesunkene staatliche Förderung.

Dennoch hat die Immobilienbranche das Schlimmste womöglich schon hinter sich. Denn die Nachfrage sei in vier der fünf größten deutschen Städte im Vergleich zum Vorquartal wieder etwas gestiegen.

Und auch die Experten von Deutsche Bank Research gehen auf dem deutschen Immobilienmarkt nur von einer temporären "Preisdelle" aus – vor allem in den größeren Städten. Denn viele Trends bleiben intakt, etwa die Binnenwanderung in Richtung Metropolen oder die Zuwanderung aus dem Ausland.

Andere sind skeptischer. Mit weiteren Korrekturen am Immobilienmarkt rechnen etwa Baufinanzierungsexperten, wie jüngst eine Befragung des Vergleichsportals Biallo unter großen Kreditinstituten, Versicherern und Kreditvermittlern zeigte. „Während der Pandemie war der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland nicht nur robust, sondern glänzte mit zweistelligen Preisanstiegen – diese Zeiten sind vorbei“, sagt Alexander Naumann, Prokurist und Bereichsleiter Kundenservice und Immobiliencenter bei 1822 direkt. Einige Studien prognostizieren sogar Preiseinbrüche um bis zu zehn Prozent aus. „Angesichts einer Inflationsrate in gleicher Höhe wäre das eine sehr deutliche Korrektur“, so Naumann weiter.

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