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Immobilienspezialist klärt auf Sinkende Kaufpreise treffen auf steigende Mieten: Wo es derzeit lukrative Immobilien gibt

Begrünte Häuserfront in Essen
Begrünte Häuserfront in Essen: Laut Surminski ist diese Stadt besonders interessant für Investoren. | Foto: Imago Images / Rupert Oberhäuser

In Familien sind die Sandwichkinder – also die Kids genau in der Mitte zwischen jüngeren und älteren Geschwistern – häufig diejenigen mit den größten Problemen. Sie fallen unter den Tisch im sprichwörtlichen Sinne und laufen unter dem Radar von Eltern oder Lehrern einfach so mit. Etwas vergleichbar ging es lange Zeit auch den sogenannten B-Städten hierzulande.

Das sind per Definition sehr gut angebundene Städte in der Nähe zu Metropolen, ausgestattet mit florierendem Wirtschaftspotential und Einwohnerzahlen ab 200.000 Einwohnern und darüber. Beispielsweise: Kiel, Essen, Leipzig oder Augsburg gehören dazu. Neue Zahlen von Baufi24 zeigen: Gerade hier warten vielversprechende Bruttomietrenditen von 4,0 Prozent und mehr. Worin liegen die Ursachen und Hintergründe?

B-Städte: kein großer Glanz, aber stattliche Renditen

Gemessen an den Top-7 strahlen die B-Städte nicht den ganz großen Glanz aus, sind aber dennoch städtisch und urban. Und damit bereits ein Gegenentwurf zu den C-Städten oder gar D-Städten im ländlichen Raum, die von der großen Lust vom Rückzug auf das besinnliche Land während der Corona-Pandemie besonders profitiert haben.

Doch jetzt gewinnen die B-Städte die Aufmerksamkeit, die sie häufig aufgrund ihrer guten Infrastruktur, der meist gesunden wirtschaftlichen Basis und des breiten Kulturangebots schon längst verdient hätten. Gerade Investoren und Immobilienentwickler entdecken ihre Liebe zu den B-Städten (neu).

 

In B-Städten umgehen sie den besonders hart umkämpften Immobilienmarkt der Topmetropolen wie in München, Berlin und Hamburg – auch A-Städte genannt – und nutzen zugleich die Chance auf lukrative Projekte. In den A-Städten wird das aktuell vor dem Hintergrund steigender Grundstückspreise und explodierender Baukosten zusehends schwerer bis unmöglich.

Das hat für Metropolen fatale Folgen: Die überhöhte Nachfrage nach Immobilieninvestitionen hat bereits in der Vergangenheit zu erheblichen Kaufpreissteigerungen über alle Nutzungsklassen hinweg geführt.

Das sind die Hotspots für lukrative Immobilien-Investments 2023

Wer jedoch das Potenzial der B-Städte frühzeitig erkennt und die vielseitigen Möglichkeiten dort für sich nutzt, hat realistische Aussichten auf Rendite.

Ein Blick auf die Entwicklung der Bruttomietrenditen an den B-Standorten sollte Zweifler überzeugen: Die Mietrenditen an den vielversprechendsten B-Standorten sind zuletzt weiter gestiegen. Gerade, weil sinkende Kaufpreise und steigende Mieten aufeinandertreffen. Und das entgegen dem allgemeinen Markttrend in A- oder C-Destinationen.

In diesen B-Städten gibt es die besten Mietrenditen:

  • Einer der absoluten Spitzenreiter unter den 50 größten deutschen Städten war dabei mit einem Anstieg 4,13 Prozent in der zweiten Jahreshälfte 2022 die NRW-Metropole Essen – eine Stadt, die viel attraktiver und facettenreicher ist, als ihr gemeinhin unterstellt wird.
  • Auf weiteren Spitzenplätzen bei der Mietrendite im zweiten Halbjahr 2022 befinden sich Gelsenkirchen (4,86 Prozent)
  • Saarbrücken (4,76 Prozent),
  • Duisburg (4,41 Prozent),
  • Dortmund (4,12 Prozent) und
  • Potsdam (3,95 Prozent)

Für 2023 erwarten Experten sogar weiter anziehende Mietrenditen an vielen B-Standorten.

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Die Mietrenditen zogen dort bereits vor der großen Zinserhöhung 2022 merklich an. Je länger sich die Bauzinsen auf dem derzeitigen Niveau verfestigen oder sogar vor dem Hintergrund der Inflation weiter steigen, desto geringer werden die Neubauaktivitäten.

Das schwache Angebot bei Neubauten kann zudem dafür sorgen, dass die anhaltend hohe Nachfrage besonders nach Drei-Zimmer-Wohnungen für Familien die Mietpreise und damit auch die Mietrenditen weiter nach oben drücken wird.

Die Zeiten der Kaltmieten von fünf oder sechs Euro pro Quadratmeter in den B-Städten sind damit vorbei. Steigende Mieten machen für Immobilienbesitzer auch energetische Sanierungen an den B-Standorten lukrativer. Die Sanierungskosten fernab der großen Ballungsräume sind aufgrund einer stabilen Versorgung mit Handwerkern und geringeren Lohnkosten deutlich günstiger als beispielsweise in A-Lagen. Sanierungskosten zwischen 900 und 1.000 Euro pro Quadratmeter sind in diesen Toplagen eher Regel als Ausnahme.

>> Wie der Bund Hauseigentümer bei der Sanierung unterstützt

Werden B-Städte jetzt zur echten Goldmine?

Doch wie nachhaltig ist der neue Aufwind für Deutschlands B-Standorte? Gerade langfristig orientierte Investoren wollen Planbarkeit und Verlässlichkeit. Ohne Frage gilt: Die B-Standorte entwickeln sich in der Sandwich-Position zwischen den Großstädten und den Kleinstädten erfolgreich und rentabel weiter.

Im Frühjahr 2023 könnten Schnäppchenjäger auf ihre Kosten kommen. Wer in den B-Städten bereits Immobilien besitzt, sollte diese mit Blick auf weiter steigende Renditen und vor allem die fehlenden Anlagealternativen am Kapitalmarkt tunlichst behalten.

 

B-Städte profitieren von den Mega-Trends in Gesellschaft und Wirtschaft derzeit gleich doppelt: Viele Menschen, die bis vor Kurzem noch zur Miete in der Berliner Innenstadt, in Frankfurt am Main oder Hamburg residiert haben, ziehen nun weg aus den überteuerten Großstädten.

Auf der anderen Seite kehren viele enttäuschte Landbewohner der Provinz den Rücken. Vor allem, weil sich mit dem Ende der Pandemie die Büros wieder zunehmend füllen und das Homeoffice teilweise und zumindest für bestimmte Präsenztage in der Woche am Ende ist. So wird auf die B-Standorte perspektivisch aus A- und C- beziehungsweise D-Lagen langfristiger Wanderungsdruck ausgeübt. Diese Langzeitentwicklung kann woanders nicht festgemacht werden.

Fazit: Die Nachfrage nach energetisch guten, angemessen bepreisten Wohnungen und Häusern in B-Städten wird in den nächsten Monaten mit hoher Wahrscheinlichkeit weiterwachsen.

Über den Autor:

Alexander Surminski ist seit Januar 2021 Geschäftsführer von immocation.de, einem Münchener Ausbildungsunternehmen mit Schwerpunkt Wissenstransfer. Zuvor arbeitete Surminski unter anderem bei Onvista und Ayondo.

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