Dieses Bild hat sich in den vergangenen drei Jahren deutlich verändert. Gelockt von historisch niedrigen Kreditzinsen, manchmal getrieben von der Angst vor dem Zusammenbruch der Währungsunion oder hoher Inflation, haben die Deutschen massiv in Wohneigentum investiert. Das hat die Kaufpreise klettern lassen – deutlich stärker als die Mieten.
Diese Entwicklung sollte die glücklichen Eigentümer von vermieteten Bestandsimmobilien auch einmal über den Verkauf ihrer Objekte nachdenken lassen. Wenn Kapitalanleger, wie aktuell zu beobachten, bereit sind, mit Bruttorenditen von unter vier Prozent in den Markt einzusteigen – also die 25-fache Jahreskaltmiete zu zahlen, ist der Verkaufszeitpunkt sicher nicht schlecht gewählt. Die von den Medien zusätzlich befeuerte Hausse geht spätestens dann zu Ende, wenn die von den Anlegern befürchtete Inflation tatsächlich kommt.
Mit Inflationseintritt werden auch die Kapitalmarktzinsen steigen. Steigen die Renditen am Rentenmarkt, erhöht sich auch die Renditeerwartung an die Immobilie. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der erzielbare Verkaufspreis des Objekts sinkt.
Mit ein wenig Pech passiert das dem Anleger zum Beispiel genau 2016, wenn er nach drei Jahren Haltedauer über die Nettomieten gerade einmal seine Erwerbsnebenkosten verdient hat, die unter anderem für Makler, Grundbucheintragung, Notar und Grunderwerbsteuer fällig werden.
Natürlich sprechen die aktuell sehr günstigen Finanzierungsmöglichkeiten für einen Immobilienkauf. Nur darf der Investor dann nicht auf die Bruttorendite abstellen, sondern muss den durchschnittlichen Abschlag von 25 bis 30 Prozent für die nicht umlagefähigen Nebenkosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis Et cetera) berücksichtigen. Sonst wird – wie gerade einem Mandanten angeboten – aus finanzierten 3,88 Prozent Bruttorendite sofort ein negativer Hebel.
Den gewünschten Inflationsschutz kann ich im Übrigen auch mit anderen Sachwerten erreichen. Ein breit gestreutes Depot mit 30 Prozent Aktienanteil wird selbst bei einem kräftigen Einbruch an den Börsen voraussichtlich weniger – vorübergehenden – Verlust erleiden als der Immobilienkäufer mit dem garantierten – und endgültigen – Abfluss der Nebenkosten.
Beim reinen Renditenvergleich wird leider zu oft die Praxis des Vermietens vergessen. Das deutsche Mietrecht steigert bekanntlich selten die Lebensqualität des Eigentümers. Auch aktuell überlegt die Politik, die Möglichkeiten zu Mietsteigerungen regulatorisch weiter zu begrenzen.
Fazit: Wer - wie viele unserer Kunden - einen relativ hohen Vermögensteil in Immobilien gebunden haben, sollte über einen Verkauf eines Objekts nachdenken. Dies vor allem an Standorten, wo die Kaufpreise schneller als die Mieten gestiegen sind. Die Anlage in Wertpapieren kann eine gute Alternative sein, zumal der Verwaltungsaufwand geringer ausfällt. Man sollte nur nicht mit den täglichen Wertschwankungen im Depot hadern.