Sebastian M. Körber ist Architekt und Gesellschafter der denkmalneu planfabrik

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Immobilien

Wann die Grenze für eine zulässige Regulierung überschritten ist

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In dem modifizierten Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse setzen sich die Beamten der Bundesministerien der Justiz und für Verbraucherschutz in Kapitel V ausführlich mit der „Vereinbarkeit mit den Maßgaben des Grundgesetzes“ auseinander. Zu Recht heißt es dort, Grenzen für eine Änderung des Mietrechtes seien dort gezogen, wo auf Seiten des Vermieters die Bestandsgarantie des Privateigentums betroffen sei.

Regelungen zur Miethöhe dürften deshalb nicht mit einer unverhältnismäßigen, in die Substanz des Eigentums eingreifenden Belastung des Vermieters verbunden sein oder aus anderen Gründen eine einseitige Bevorzugung beziehungsweise Benachteiligung der Vermieterseite darstellen.

In dem Referentenentwurf wird auch eingeräumt, dass solche Vorschriften problematisch sein könnten, welche „die Wirtschaftlichkeit der Vermietung ernstlich in Frage stellen“. Hier wird aus einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichtes zitiert.

Jedenfalls, so hat es das höchste deutsche Gericht klargestellt, sei die Grenze für eine zulässige Regulierung dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden.

In dem Referentenentwurf heißt es nun, diese Grenzen seien durch die vorgesehene Regelung nicht überschritten. Die Begründung, warum diese Grenze angeblich nicht überschritten wird, vermag jedoch nicht zu überzeugen.

Es heißt hier nur, schließlich dürfe der Vermieter auch künftig eine Miete verlangen, die bis zu zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege.

Wirtschaftlichkeit der Vermietung fraglich

Eine jüngst im Auftrag des Unternehmens vom DIW Berlin durchgeführte Studie legt jedoch nahe, dass die vom Bundesverfassungsgericht als Grenze genannte Wirtschaftlichkeit der Vermietung bereits heute für eine Mehrheit der Vermieter ernsthaft in Frage gestellt ist.

In der DIW-Studie werden die Ergebnisse des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP) angeführt, einer Längsschnittbefragung von Haushalten in Deutschland: Mehr als die Hälfte (54 Prozent) der Immobilienvermögen erzielten eine Rendite von unter 2 Prozent.

Etwa ein Fünftel (21 Prozent) erzielte eine Rendite zwischen 2 und 4 Prozent. Und nur jeder Vierte (25 Prozent) erzielt eine Rendite von über 5 Prozent. Die im Durchschnitt nach den SOEP-Zahlen erzielten Nettorenditen, also nach Berücksichtigung von Ausgaben, liegen bei 1,5 bis 2 Prozent.

Wenn die Mehrheit der Vermieter eine Rendite unterhalb der Inflationsrate erzielt, dann ist die Grenze der Belastbarkeit längst erreicht. In dem Referentenentwurf heißt es, dass allein schon der bürokratische Mehraufwand für die Vermieter, um die nach den Neuregelungen gesetzlich zulässige Miethöhe zu ermitteln, über 25 Millionen Euro im Jahr beträgt!

Wohlgemerkt, das sind nur die Kosten für den bürokratischen Mehraufwand. Hinzu kommen mehrere Hundert Millionen Euro Miete, die künftig nicht mehr erzielt werden können.

Leider setzt sich der Referentenentwurf mit solchen empirischen Erhebungen nicht auseinander. Aber wie soll ohne eine solche Auseinandersetzung die Frage beantwortet werden, ob nicht durch die geplante Neuregelung die vom Bundesverfassungsgericht gezogene rote Linie überschritten ist?

Hinzu kommt, dass der Gesetzentwurf zahlreiche unbestimmte Rechtsbegriffe enthält. So ist beispielsweise nicht definiert, was die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist, obwohl dieser Begriff von zentraler Bedeutung in dem Gesetz ist. All dies ist verfassungsmäßig in hohem Maße bedenklich.

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