Der deutsche Immobilienmarkt ist weiter in der Krise (Studie)

Noch 2021 waren Immobilien in Deutschland eine ultrabeliebte Anlageklassen. Dass sie seitdem so stark unter die Räder gekommen ist, liegt nicht zuletzt am Ukrainekrieg. In dessen Folge stieg die Inflation und etwas später auch die Zinsen. Co-Studienautor Paul von Drygalski, Direktor bei EY Real Estate, beobachtet: Der Markt wurde daraufhin zäh. 2022 brach das Transaktionsvolumen um 40 Prozent ein, im vergangenen Jahr dann noch einmal um 56 Prozent.

Und es könnte düster bleiben: Die von EY befragten Immobilienprofis sehen vorerst keine Besserung voraus – auch wenn drei Viertel davon ausgehen, dass die Immobilienpreise mittlerweile an ihrem Tiefpunkt angekommen sind.

Preisentwicklung bei Immobilien – die Nutzungsart zählt 

Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Es kommt auf das konkrete Segment an. Bei EY hat man sich im Detail angesehen, wie die unterschiedlichen Immobilien-Nutzungsarten aktuell dastehen.

Büros

Die Mehrheit der Umfrageteilnehmer rechnet in dem Segment mit Preisrückgängen – und das unabhängig davon, ob die Büros an einem beliebten oder einem weniger beliebten Standort liegen. Selbst in Top-Lagen rechnet eine Mehrheit noch mit Preisverfällen. Trotz der trüben Aussichten gibt es weiterhin favorisierte Märkte: München löst das im Vorjahr als Favoritenstandort genannte Frankfurt ab.

Logistik

Etwas besser sieht es bei Logistikimmobilien aus: Dort wird zumindest in guten und in Top-Lagen mehrheitlich mit stabilen Preisen gerechnet.       

Wohnen

In der Baubranche kriselt es, Baumaterial ist teuer und Fachkräfte rar: Neu gebaut wird derzeit wenig. Obwohl sich das Angebot von Neubauten zuletzt verknappt hat, waren die Haus- und Wohnungspreise vorübergehend ins Taumeln geraten – bis zum vergangenen Jahr. Wie geht es weiter? Die Umfrageteilnehmer des EY-Trendbarometers meinen mehrheitlich: Wohnimmobilien werden 2024 auf dem Niveau des vergangenen Jahres verharren oder sogar steigen. Nur mit Blick auf unattraktive Immobilienlagen erwartet jeder zweite Befragte sinkende Preise. Im Bereich Wohnen kristallisieren sich Berlin und Hamburg als beliebteste Standorte unter den deutschen Metropolen heraus.

Einzelhandel

Deutlich negativ sehen die Immobilienprofis auf das Segment der Shoppingcenter: Diese dürften weitere Preiseinbrüche sehen, unabhängig von ihrer Lage – das erwartet eine deutliche Mehrheit. Für Lebensmittel- und Fachmärkte sehe es ebenfalls düster aus, auch wenn die Umfrageteilnehmer dort differenzieren: Einzelhandelsimmobilien in guten Lagen könnten zumindest ihre Preise halten, sagt etwas mehr als die Hälfte. Als beliebtesten Standort für dieses Segment nennen die Immobilienprofis Berlin. Die deutsche Hauptstadt löst den Vorjahres-Favoriten München ab.

Hotels

Auch im Hotelsegment dürften die Preise weiter fallen, erwarten die Marktakteure. Wobei zumindest für Hotels in Top-Lagen die Preise stabil bleiben könnten. Interessante Beobachtung: Die Preise von Business-Hotels werden etwas stabiler eingeschätzt als die von Ferienobjekten.

Notverkäufe voraus

Ein wichtiger Faktor am Immobilienmarkt sind Banken. Diese könnten sich zukünftig eher auf kleinvolumige Projekte konzentrieren wollen, glauben viele Immobilienprofis. Andere Möglichkeiten der Finanzierung würden dagegen weniger in Betracht gezogen – die hohen Refinanzierungskosten machten den Kapitalmarkt als Kreditquelle derzeit unattraktiv.  

Die vielerorts klamme Finanzlage könnte allerdings bewirken, dass demnächst doch noch einige Immobilienobjekte auf den sonst leergefegten Markt kommen. Investoren könnten sich gezwungen sehen, aus der Not heraus zu verkaufen: Wo günstige Finanzierungen ausliefen und kein gutes Folgeangebot in Sicht sei, seien Umstrukturierungen fällig. Das wiederum dürfte weniger traditionelle Investoren, sondern eher Schnäppchenjäger anziehen, glauben die Branchenkenner.

Die Situation belaste insgesamt den Ruf des Immobilienstandorts Deutschland: Nur 58 Prozent der Umfrageteilnehmer empfinden Deutschland weiterhin als attraktives Pflaster für Immobilien- Investments. „Wir haben schon Jahre gesehen, in denen die Summe der Attraktivität 98 Prozent betragen hat“, erinnert sich Studienautor von Drygalski an freundlichere Zeiten.

Wo wollen Immobilienprofis 2024 investieren?

Wenn aktuell überhaupt investiert werden soll, liegt der Fokus vieler Investoren – wie in der Vergangenheit – weiter auf dem Segment Wohnen. Büro-Investments dagegen werden unbeliebter. Besonders hart trifft es Hotels, um sie machen die meisten Investoren derzeit einen Bogen.

„Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2024 in Ihrem Investmentfokus?“
Antwortangaben in Prozent 

Jeder dritte Befragte will aktuell allerdings gar kein Geld in Immobilien anlegen, sondern diese Anlageklasse vorerst meiden, enthüllt die EY-Studie. Die Profis sehen sich stattdessen anderweitig um. Besonders beliebt: alternative Anlageklassen.

Die Marktbeobachter gehen zudem von einer weiteren Welle an Insolvenzen aus: Was zunächst die Projektentwickler erfasst hat, könnte sich auf andere Bereiche aus der Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft ausweiten – etwa auf Hochbaufirmen oder Zulieferbetriebe der Bauwirtschaft.

Die Studienautoren von EY Real Estate schlussfolgern: Die Situation am Immobilienmarkt bleibt 2024 und darüber hinaus schwierig.