Der europäische Immobiliensektor könnte an einem Scheideweg stehen. Im Jahr 2023 haben die steigenden Zinssätze einen Sektor, der stark fremdfinanziert ist, schwer belastet. Dies hat die Refinanzierungsrisiken erhöht und die Bewertungen belastet. Jüngste Entwicklungen wie die Lockerung der Geldpolitik und strukturelle Entwicklungen, die durch den demografischen Wandel und die Energiewende bedingt sind, lassen jedoch auf eine mögliche Erholung schließen. Die Schlüsselfrage ist: Wo könnten die Chancen liegen?

Bessere Finanzierungsbedingungen

Der Immobiliensektor ist in hohem Maße von Fremdfinanzierung abhängig, mit Schuldenniveaus, die bei europäischen Unternehmen nach Candriam-Berechnungen in der Regel das Zehnfache des Ebitda betragen, verglichen mit einem maximalen Verhältnis von 2 bis 3 bei Emittenten mit Investment-Grade-Unternehmensanleihen. In der Vergangenheit hat sich der Sektor in einem Niedrigzinsumfeld gut entwickelt, indem er günstige Kredite zur Finanzierung von Übernahmen und Erschließungen nutzte. Die aggressiven Zinserhöhungen seit Mitte 2022 haben jedoch die Rahmenbedingungen verändert, was zu erheblichen Kursverlusten führte – der MSCI Europe Real Estate Index fiel laut Bloomberg-Berechnungen zwischen dem 31. Dezember 2021 und dem 28. November 2024 um 28 Prozent.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat Mitte 2024 begonnen, die Geldpolitik zu lockern, und weitere Zinssenkungen dürften die Zinsen bis Ende 2025 in die Nähe von 2 Prozent bringen, so unsere Prognosen. Diese Verlagerung führt bereits zu einer Verbesserung der Finanzierungsbedingungen, erleichtert die Refinanzierung und verringert die Creditspreads. Die Spreads von Immobilienanleihen scheinen ihre Normalisierung im Jahr 2024 abgeschlossen zu haben, nachdem sie Ende 2022 mit etwa 420 Basispunkten (Bp) ihren Höchststand erreicht hatten – ein Spread von über 200 Bp im Vergleich zum durchschnittlichen Unternehmensspread (historisch gesehen laut Bloomberg und Candriam etwa 20 bis 30 Bp). Nach einem Übergangsjahr kehren viele Immobilienunternehmen an die Kapitalmärkte zurück und signalisieren damit neues Vertrauen.

Auch wenn die unmittelbaren Auswirkungen der strafferen Geldpolitik bestehen bleiben, sind die langfristigen Aussichten besser. Es wird erwartet, dass niedrigere Zinssätze die Immobilienwerte stützen, die Beleihungsquoten erhöhen und die Investitionstätigkeit beleben werden. Die Auswahl der Emittenten ist jedoch nach wie vor von entscheidender Bedeutung, da sich der Debt Market in den verschiedenen Teilsektoren ungleichmäßig stabilisiert.

Wohnraumerschwinglichkeit und demografische Herausforderungen

Der Zugang zu Wohnraum ist nach wie vor weltweit ein drängendes Problem. In der EU sind die Durchschnittsmieten zwischen 2010 und 2023 um fast 23 Prozent und die Immobilienpreise um 48 Prozent gestiegen. Unternehmen, die in den Bereichen Wohnimmobilien, Studenten- und Seniorenwohnungen tätig sind, können von der Angebotsknappheit und der demografischen Entwicklung profitieren, insbesondere wenn die Politik eine Ausweitung des Angebots statt einer Regulierung der Mietpreise vorzieht.

Außerdem verändern Urbanisierung und eine alternde Bevölkerung die Wohnraumnachfrage. Großstädte wie London, Paris und Berlin ziehen nach wie vor junge Berufstätige und Studenten an, während Seniorenwohnungen aufgrund der alternden europäischen Bevölkerung zu einem immer wichtigeren Segment werden.

Während der designierte US-Präsident Donald Trump versprochen hat, der Deregulierung und der Förderung des Wohnungsbaus Vorrang einzuräumen, um das Wohnungsangebot in den USA zu erhöhen, geht Europa einen anderen Weg und konzentriert sich auf Energieeffizienz und bezahlbare Wohnlösungen. Zum ersten Mal hat die EU-Kommission einen Wohnungsbeauftragten ernannt, der sich mit Themen wie Energieeffizienz, Investitionen und Bauvorhaben befassen soll.

Neben regulatorischen Maßnahmen verdeutlichen Steuerdebatten, wie die jüngste Diskussion um das spanische Real Estate Investment Trust (REIT)-Regime^[1], die Herausforderungen, denen Regierungen gegenüberstehen, wenn sie erschwinglichen Wohnraum fördern und gleichzeitig fiskalische Zwänge in Einklang bringen wollen. Diese Risiken könnten wieder auftauchen, wenn Länder ihre wachsenden Defizite finanzieren müssen. Zu den am meisten gefährdeten Sektoren gehören die Bauträger. Vorläufig bleiben diese Bedenken jedoch spekulativ, da keine konkreten Maßnahmen auf dem Tisch liegen.

^{[1] Die spanische Linkspartei Sumar schlug zwar vor, die Steuervorteile der SOCIMI-Regelung (spanische REITs) abzuschaffen, doch wurde dieser Vorschlag im November 2024 vom Parlament abgelehnt.}