Interview mit Andreas Lindner „Die Analyse einer Immobilien-Aktie erfordert hochspezialisiertes Know-how“
Herr Lindner, was muss man über den Unterschied zwischen „Immobilienfonds“ (OIF) und „Immobilien-Aktienfonds“ wissen?
Andreas Lindner: Ein Immobilienfonds kauft Immobilien ein, managt sie und beteiligt die Anteilsinhaber an den Erträgen. Immobilien-Aktienfonds hingegen sind jederzeit handelbar und bieten Anlegern Flexibilität bei hohen Erträgen. Dabei investieren Immobilien-Aktienfonds auf unterschiedlichste Weise in Aktien der Immobilienwirtschaft. Geschäftsmodelle reichen von reinen Immobilienbestandshaltern über Immobilien-Development bis zu spezialisierten Immobiliendienstleistungen. In den entwickelten Märkten, in denen wir tätig sind, ist die Anzahl von Aktien und REITs auskömmlich. Weltweit gibt es aktuell mehr als 2.000 börsengelistete Immobilienaktien und REITs, die sich bis auf 12 Sektoren mit einer Marktkapitalisierung von etwa 1,7 Billionen US-Dollar verteilen.
In welche Assetklassen wird neben der klassischen Büro- und Wohnimmobilie investiert?
Lindner: Neben vertrauten Segmenten wie Büro, Wohnen oder Einzelhandel finden sich auch neuere Bereiche wie Data-Center, Self-Storage oder Life-Science. Der größte US-REIT ist beispielsweise American Tower, der Funkmasten an Telekommunikationskonzerne vermietet. Mit einem Marktwert von über 110 Milliarden US-Dollar ist diese Immobilienaktie mehr wert als alle offenen Immobilienfonds in Deutschland zusammen. Hinzu kommen Datacenter und Selfstorage-Anbieter, Themen, die in Deutschland immer noch exotisch klingen. Es gibt hochspezialisierte, ertragreiche Unternehmen, die wir nach eingehender Analyse in unseren Fonds aufnehmen.
Wie lassen sich Immobilienaktien im Unterschied zu anderen Aktien analysieren?
Lindner: Wird eine klassische Aktie analysiert, versucht man zukünftige Umsätze und Gewinne abzuschätzen. So bekommt man ein ungefähres Bild, ob eine Aktie günstig ist oder nicht. Bei Immobilienaktien ist das anders. Die Analyse des Inventarwertes einer Immobilien-Aktie ist intensiv und erfordert hochspezialisiertes Know-how. Denn insbesondere eine NAV-basierte Investitionsstrategie in Verbindung mit einer Allokation in die richtigen Länder und renditestarke Sektoren bildet dabei einen entscheidenden Faktor. Ein weiteres wesentliches Bewertungskriterium ist der Vergleich des Börsenwertes mit dem sogenannten Nettoinventarwert. Liegt der Börsenwert über dem NAV, handelt es sich um eine teure Aktie. Liegt der Börsenwert unter dem NAV, kann das bedeuten, dass die Aktie unterbewertet ist. Wir haben 500 durchanalysierte Aktien in der Datenbank, das sind insgesamt 1 Million Datensätze. Zusätzlich verwenden wir Datenanbieter, etwa den „Bloomberg“ für Immobilienanleger. Erst diese außergewöhnliche Expertise ermöglicht es, REITs und andere Immobilienaktien zu identifizieren, welche mit dem aktuellen Börsenwert unter ihrem inneren Wert notieren. Dies schafft die Sicherheit, ein Portfolio von Immobilienaktien zu einem attraktiven Preis zu erwerben.
Wie haben Immobilienaktien in den vergangenen Jahren performt?
Lindner: Laut einer Morningstar-Analyse hat sich zwischen 1972 und 2021 ein investierter US-Dollar in internationale Aktien verneunzigfacht und in US-Aktien sogar knapp verzweihunderfacht, während sich das Investment in Immobilienaktien sogar verdreihundertfacht hat. Im jüngeren Zeitfenster seit 2000 hat zum Vergleich der MSCI World 5 Prozent p.a. erbracht, der breite Immobilienaktien-Index – die wenigsten kennen seinen Namen, den FTSE Epra Nareit – brachte 8,4 Prozent ein. Und das trifft übrigens auch auf rollierende Perioden von drei, fünf und zehn Jahren zu: Das durchschnittliche Ergebnis aller dreijährigen Perioden liegt bei 8,5 Prozent, das der fünfjährigen bei 8,4 Prozent, der zehnjährigen bei 7,9 Prozent pro Jahr. Der Bedarf für Immobilien ist weltweit ungebrochen, das mag die Überperformance erklären. Im Übrigen korrelieren Volatilität und Drawdown-Verhalten ähnlich den globalen Aktienmärkten, wobei die Erholung in der Regel schneller verläuft.
Was sind die Gründe, warum Immobilienaktien in den meisten Portfolios so gering gewichtet sind?
Lindner: Klassische Aktienanalysten, darunter erstaunlicherweise auch viele Manager von Multi-Asset-Fonds, können mit Immobilienaktienfonds nicht viel anfangen. Analysten, die die Immobilienseite, aber auch die Aktienseite verstehen, sind rar gesät. In Deutschland werden Immobilien traditionell eher als schwankungsarmes Investment, zum Beispiel in Form von Offenen Immobilienfonds (OIF), im defensiven Teil eines Portfolios verwendet und weniger als Renditetreiber.
Neben den guten Renditen: Welchen Effekt haben Immobilienaktien in einem globalen Aktien-Exposure?
Lindner: Immobilienaktien sollte man nicht nur mit 0,2 Prozent gewichten, da kann man es bleiben lassen. Bei einer Größenordnung ab 15 Prozent hingegen hat die Gewichtung erhebliche Auswirkung auf die Gesamtperformance – die Performance steigt, während die Volatilität gleichbleibt. Analysen von Morningstar, der Stiftung der Universität Yale und Oxford Economics zeigen: 15 bis 25 Prozent Immobilienbeimischung verbessert die Gesamtperformance ohne negative Auswirkungen auf die Volatilität. Bei steigenden Zinsen und steigender Inflation schlagen sich die Aktien und REITs ebenfalls sehr gut. Also: Eine Gewichtung der Immobilienaktien von 15 Prozent ist auf alle Fälle sinnvoll.
Die Deutsche Finance Securities bietet als Asset-Management-Gesellschaft mit der Fokussierung auf international gelistete Immobilienwerte Zugang zu internationalen REITs und Immobilienaktien. Können Sie uns Ihre Investmentstrategie näher erläutern?
Lindner: Investoren sind aktuell im Rahmen der Deutsche Finance Fund Global Real Estate Investmentstrategie in 56 Aktien aus 34 Ländern investiert. Mit unserem Fonds können Dachfondsmanager und Vermögensverwalter aber auch Privatanleger diversifiziert investieren. Der Immobilien-Aktienfonds ist als Sparplan oder als Einmalanlagen über jede Depotbank orderfähig und öffnet den Zugang zu 8.000 Immobilien im Fonds, verteilt auf zwölf Sektoren.
