Wer zwecks Geldanlage in eine Immobilie investieren will, steht zunächst vor der Entscheidung: Sollte es besser ein Neubau oder ein schon bestehendes Objekt sein? Leergefegter Neubau-Markt auf der einen Seite, energetisch veraltete Bestandsimmobilien auf der anderen Seite: Das sind nur zwei Aspekte aus einer Vielzahl von Überlegungen, die Anleger im Vorfeld anstellen sollten.
In unserem Pro-und-Contra-Stück zeigen zwei Immobilien-Spezialisten die Vorzüge und die Nachteile beider Investmentarten auf.
PRO Bestand argumentiert Daniel Preis, Domicil Real Estate Group.
PRO NEUBAU argumentiert Michael Peter, Gründer der P&P Group.
Spricht der aktuelle Markt eher für Investments in Neubau- oder in Bestandsimmobilien?
PRO BESTAND: Daniel Preis, Domicil Real Estate Group
„Derzeit befinden sich viele Projektentwickler aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten in einer schwierigen Situation. Projekte verzögern sich oder werden nicht realisiert. Kapitalanleger sind daher mit einem hohen Fertigstellungsrisiko konfrontiert, was besonders dann schmerzt, wenn bereits Geld geflossen ist. Da die Baugenehmigungen rückläufig sind und jedes Jahr weniger Neubauten entstehen als im Vorjahr, müssen Lösungen im Bestand gefunden werden – etwa durch Aufstockung oder Nachverdichtung. Zudem verteuern die strengen Fördervorgaben der KfW durch das GEG (Gebäude-Energie-Gesetz) die Neubaukosten. Das schlägt sich in hohen Kaufpreisen und Mieten nieder. Damit schrumpft der Kreis der potenziellen Käufer und Mieter.“
PRO NEUBAU, Michael Peter, Gründer der P&P Group
„Trotz der aktuellen Herausforderungen für den gesamten Immobilienmarkt – unter anderem durch hohe Kreditzinsen – wird aufgrund der Wohnungsknappheit die Nachfrage nach Neubauten hoch bleiben. Ein entscheidender Vorteil gegenüber Bestandsimmobilien ist, dass Neubauten moderne energetische Anforderungen erfüllen. Während Bestandsimmobilien oft erst saniert werden müssen, um den aktuellen Standards zu entsprechen, sind Neubauten von Anfang an energieeffizient und somit auch eine nachhaltige Wohnvariante. Das macht sie für Mieter durch die niedrigeren Betriebskosten langfristig attraktiv. Außerdem ist bei Neubauten die Gefahr von Mietpreisregulierungen geringer. Denn die Politik hat ein Interesse daran, Investitionsanreize in diesem Sektor zu schaffen. Deshalb ist die Neigung groß, Ausnahmen von strengen Mietpreisbremsen zuzulassen. Das bietet Neubau-Investoren eine stabilere und besser kalkulierbare Renditeerwartung bei geringerem Risiko.“
Worauf sollten Anleger mit Blick auf die Nebenkosten der Immobilien achten?
PRO BESTAND, Daniel Preis
„Die Nebenkosten sind zweifellos eine wichtige Variable. Käufer von Bestandsimmobilien sollten unbedingt auf einen angemessenen Modernisierungsstand achten. Liegt ein Instandhaltungsstau vor, müssen Sonderumlagen einkalkuliert werden. Vorteilhaft ist wiederum, dass die Bestandsimmobilie, da bereits bewohnt, ihre Wirtschaftlichkeit unter Beweis stellen kann. Bei der Erstvermietung ist der Neubau zwar klar im Vorteil. Aber die Bestandsmiete bietet – unabhängig von der Marktentwicklung – ein attraktives Nachholpotenzial. Eine Anpassung bis zum Mietspiegel ist in jedem Fall möglich. Bei guter Marktentwicklung sind auch überproportionale Steigerungen möglich. Im mittelfristigen Vergleich schlägt die solide konzipierte Bestandsimmobilie sogar den Neubau.“
PRO NEUBAU, Michael Peter
„Neubauten bieten trotz hoher Baukosten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis – sowohl für Investoren als auch für Mieter. Langfristig gesehen sind sie daher eine gute Anlagemöglichkeit. Das liegt vor allem an der höheren Energieeffizienz von Neubauten und den deshalb geringen Nebenkosten. Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass Bestandsimmobilien für den Mieter günstiger sind. Vergessen werden dabei oft die Wohnnebenkosten, die häufig als „zweite Miete“ bezeichnet werden. Diese sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Insbesondere die Heizkosten, die bis zu 70 Prozent der Nebenkosten ausmachen können, spielen dabei eine zentrale Rolle. Politische Entwicklungen wie die steigende CO²-Abgabe belasten Bestandsimmobilien stärker. Sie machen sie für Investoren weniger attraktiv. Demgegenüber bieten Neubauten nicht nur hohen Wohnkomfort und Klimavorteile, sondern stellen auch stabile Renditen in Aussicht.“
Mietpreisregulierung – was bedeutet sie für Investoren?
PRO BESTAND, Daniel Preis
„Weitere Mietpreisregulierungen im Bestand sind eher unwahrscheinlich. Ist der Mietanstieg gedeckelt, fehlt der Anreiz, in die dringend notwendige energetische Sanierung des Wohnungsbestands zu investieren. Die Mietpreisbremse gilt zunächst bis 2025. Bis auf Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland gibt es in allen Bundesländern Kommunen mit Mietpreisbremse. Vor allem in Ballungszentren. Hier sind Neubauten, die von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, zunächst im Vorteil. Man darf aber nicht vergessen, dass der Neubau nach fünf Jahren als Bestand gilt – und dann unter die gleiche Regelung fällt. Das heißt, ab der Wiedervermietung darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das kann für den ursprünglich hochpreisigen Neubau sogar zu einer Mietsenkung führen, sofern die jetzige Regelung bestehen bleibt.“
PRO NEUBAU, Michael Peter
„Neue Wohnungen zu bauen, wird durch das Zusammentreffen der aktuellen Baukrise mit der ohnehin herrschenden Wohnungsknappheit noch dringlicher. Für Investoren ist das nach wie vor ein attraktives Segment. Wir erwarten, dass Neubauten weitgehend von der Mietpreisbremse ausgenommen sein werden. Denn der Druck auf die Politik, den Wohnungsbau weiter anzukurbeln, um den künftigen Bedarf decken zu können, wird noch zunehmen. Da wäre eine Mietpreisbremse kontraproduktiv. Eine Überregulierung würde nämlich die Rentabilität für Investoren beeinträchtigen – und damit das Angebot an neuen Wohnungen verringern. Wünschenswert sind deshalb politische Entscheidungen, die zum einen den Wohnungsbau nicht behindern und gleichzeitig die Interessen der Mieter berücksichtigen.“
