Die Gefahr einer Immobilienblase ist in Deutschland immer noch vorhanden, verliert aber an Schrecken. Das geht aus einer aktuellen Analyse des Berliner Forschungsinstituts Empirica hervor. Demnach gibt es in der Bundesrepublik zwar immer noch mehr Kreise mit Überhitzungstendenzen als ohne, jedoch sinkt das Rückschlagpotenzial, da die Mieten sich den Kaufpreisen annähern.

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In den Top-7-Städten hatte der Preisanstieg im vierten Quartal 2022 nur noch einen Vorsprung von 40 Prozent gegenüber dem Mietanstieg. Laut Empirica war das zuletzt im vierten Quartal 2019 der Fall. Im ersten Quartal 2022 lag das Plus der Kaufpreise noch bei 49 Prozent.

 

 

Die Blasengefahr auf dem Immobilienmarkt ist Empirica zufolge umso höher, je eher ...

  • die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen (Teilindex „Vervielfältiger”),
  • die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen (Teilindex „Preis-Einkommen”),
  • in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden (Teilindex „Fertigstellungen”) und
  • immer mehr Kredite aufgenommen werden (Teilindex „Baukredite”).

Diese vier Indikatoren – Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) – messen Empirica-Analysten vierteljährlich. Aus den Ergebnissen erstellen sie einen Blasenindex. Die regionale Blasengefahr steigt in dem Index, wenn Vergleichswerte aus dem Jahr 2005 überschritten werden. Um den Gesamtindex für Deutschland zu berechnen, stellen die Empirica-Experten Kreise „mit Risiko“ den Kreisen „ohne Risiko“ gegenüber.

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So entwickelt sich der Empica-Blasenindex

Im vierten Quartal 2022 stagnierte der Gesamindex. Auch die Indikatoren Vervielfältiger, Fertigstellungen und Baukredite stagnierten. Nur der Teil-Index Preis-Einkommen kletterte noch leicht.

Wir stellen die Teilindizes von zwölf Großstädten vor, die von Empirica für das vierte Quartal ausgewiesen werden. Den hier aufgeführten Städten bescheinigt das Marktforschungsinstitut eine „eher hohe“ Blasengefahr.

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