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Supercomputer Hawk am Höchstleistungsrechenzentrum Stuttgart (HLRS): Von der während der Ausgangsbeschränkungen erhöhten Rechenleistung profitieren vor allem Rechenzentren.  | © imago images / Arnulf Hettrich Foto: imago images / Arnulf Hettrich

Immobilienexperte zur Corona-Krise

„Die Großen werden die Kleinen fressen“

Philipp Ellebracht, Leiter Immobilien bei Schroder Real Estate

Unter normalen Umständen sind Mieteinnahmen stabil und vorhersehbar – das macht ihren Reiz für Investoren und Kreditgeber aus. Selbst in der globalen Finanzkrise fielen beispielsweise die Mieteinnahmen weniger als die Kaufpreise. Nun befinden wir uns jedoch in einer Sondersituation: Die Regierungen haben das öffentliche Leben sowie große Teile der Produktion stillgelegt. Auch hier gibt es sowohl Verlierer als auch Gewinner.

Wer sich jetzt kein digitales Standbein aufbaut, wird im Handel das Nachsehen haben

Ein klarer Verlierer der gegenwärtigen Einschränkungen ist der Einzelhandel. In weiten Teilen Europas wurden Geschäfte, die nicht dringend für die Grundversorgung benötigt werden, geschlossen. Nur noch Banken, Lebensmittelgeschäfte und Apotheken sind geöffnet und selbst nach den nun anstehenden erheblichen Lockerungen bleiben viele Probleme für einige Einzelhändler weiterhin bestehen.

Die Situation ist eine Art Brandbeschleuniger für Firmen mit wackelnden Geschäftsmodellen und solche, die vorher schon finanzielle Probleme hatten. Die Corona-Krise wird für einige das Aus bedeuten – und die Zahl der Insolvenzen wird wahrscheinlich zunehmen.

Dennoch beobachten wir eine erhebliche Verlagerung der Kaufkraft vom stationären Einzelhandel in Richtung virtueller Einzelhandel. Wenn Menschen nicht mehr in Geschäften einkaufen und in Restaurants essen können, steigen sie aufs Internet um – der Konsum verlagert sich vom Geschäft auf der Straße zum iPad. Läden und Restaurants, die eine benutzerfreundliche Web-Präsenz haben und deren Waren und Gerichte online bestellt und geliefert werden können, sind daher klar im Vorteil gegenüber jenen, die im Hinblick auf die digitale Präsenz hinterherhinken. Wer sich jetzt nicht für die Digitalisierung fit gemacht hat, der verhält sich grob fahrlässig.

Die Corona-Krise wird langfristige Folgen haben. Durch das Sterben kleinerer Geschäfte könnte die Markenvielfalt kurzfristig geringer werden, eine große Konsolidierungswelle dürfte über die Branche hinwegrollen und die großen Akteure auf dem Markt werden die Chance nutzen, um sich größere Marktanteile zu sichern. Gleichzeitig wird der Marktanteil des Online-Handels nach der Aufhebung der Einschränkungen wahrscheinlich nicht auf das Vorkrisenniveau zurücksinken. Denn: Menschen, die zuvor eine gewisse Scheu davor hatten, Dinge übers Internet zu kaufen, werden diese aufgrund der Ladenschließungen nun überwinden müssen – und sie nicht wiedergewinnen. Wir rechnen damit, dass sich der Anteil des Online-Handels substantiell nachhaltig erhöhen wird.

Logistik profitiert von Online-Shopping und Homeoffice

Auf den ersten Blick könnte man denken, dass es wenig rosig für den Logistiksektor aussehen könnte: Während viele Betriebe stillgelegt wurden, um die gesundheitliche Sicherheit der Mitarbeiter zu gewährleisten, mussten andere ihre Tätigkeit unterbrechen, weil Lieferketten unterbrochen wurden. Dies hat auch einen Effekt auf die Logistikbranche und ihre vielfältigen Lieferketten. Wesentlich allerdings hat der durch Covid-19 erzwungene Umstieg vieler Verbraucher auf den Online-Handel dazu geführt, dass die Nachfrage nach Lagerräumen und Verteilerzentren rasant wächst. So hat der Internetgigant Amazon angekündigt, global 100.000 zusätzliche Mitarbeiter anzuheuern. Dieser Trend mag im Laufe der Zeit wieder etwas unterbrochen werden; allerdings wird sich am grundsätzlichen digitalen Kaufverhalten nichts ändern – und der Digitalisierungstrend wird tendenziell eher nachhaltig verstärkt.

Vom zunehmend digital verlaufenden Leben profitieren Rechenzentren im besonderen Maße. Wenn Menschen nicht nur übers Internet einkaufen, sondern auch online lernen, arbeiten, kommunizieren und nach Unterhaltung suchen, wird immer mehr Rechenleistung benötigt. Das belegt die gestiegene Nachfrage nach Computer-Chips, die die Chiphersteller von Seiten der Anbieter von Rechenzentren vermelden. Dieses Segment wird wachsen – und dürfte sich dank seiner abgelegenen Lagen und dem geringen Personalbedarf als überaus widerstandsfähig erweisen. Einen Engpass könnte hier der Zugang zu Glasfaserkabeln darstellen, zusammen mit der Notwendigkeit, ausreichend Sicherheitsstandards zu schaffen und die Kühlung der Computer zu gewährleisten.

Büroarbeit wird sich verändern aber nicht aussterben

Auch für den Bürosektor bleibt die Corona-Krise nicht ohne Folgen – diese sind allerdings bei weitem (noch) nicht so dramatisch, wie man meinen könnte. Auch hier drohen Mietausfälle, besonders bei Unternehmen aus den Bereichen Verkehr und Transport, Unterhaltung oder Bildung. Bei Mietern aus Technologie, Pharma und Forschung oder Onlinehandel sollten sich Investoren dagegen weniger sorgen, denn diese dürften sich als widerstandsfähig erweisen oder gar wachsen. Zwar sind viele Unternehmen nun auf Homeoffice umgestiegen und räumlich flexible Arbeit könnte an Attraktivität und Akzeptanz gewinnen; doch die Nachfrage nach Büroräumen dürfte das kurzfristig nicht bedeutend beeinflussen. Langfristig kann das Home-Office tagesweise sicherlich mehr zum Tragen kommen, allerdings ist dagegenzuhalten, dass potentielle neue grundsätzliche Hygieneanforderungen auch zu mehr Flächenbedarf führen könnten.

Massive Verluste verzeichnen momentan jegliche Coworking-Modelle. Bereits vor der Krise hatte sich das Wachstum der für Coworking genutzten Flächen verringert – und die erzwungene soziale Distanzierung könnte für einige Anbieter zum Sargnagel werden, da eine geringere Flächeneffizienz automatisch zu höheren Kosten führt. Wir erwarten, dass der Markt schrumpft und einige Anbieter kurzfristig verschwinden werden. Der Marktanteil könnte sich bei vier bis sechs Prozent der zur Verfügung stehenden Büroflächen in einer Stadt einpendeln. Zuvor gingen wir davon aus, dass dieser Anteil acht bis zehn Prozent ausmachen würde. Coworking ist sehr teuer, da Betreiber vor allem in zentralen Lagen hohe Mieten zahlen müssen, meist sogar die örtliche Spitzenmiete stellen. Da die Bonität der Mieter in vielen Fällen jedoch schwach ist, bleibt es spannend zu beobachten zu welchen Mietpreisen wir eine Nachvermietung verzeichnen werden. Eine erhöhte Anzahl von Ausfällen könnte dazu führen, dass die Bonität der Büronutzer in Zukunft grundsätzlich eine wichtigere Rolle annimmt, als dies jetzt der Fall ist. Dies könnte insbesondere bei der Bepreisung von Büroimmobilien eine zentrale Rolle spielen, da Bonitätsrisiken und Mietausfallwahrscheinlichkeiten differenzierter betrachtet werden. Objekte mit guter Mieterbonität werden dann weniger Renditen einbringen als Objekte mit schwacher Mieterbonität, ähnlich wie dies auch bei Anleihen der Fall ist.

Covid-19 befeuert strukturellen Wandel

Klar ist, dass alle Segmente des Immobilienmarktes auf die eine oder andere Weise beeinflusst werden. Selbst das als sicher betrachtete Wohnsegment dürfte, als das postzyklischste aller Immobiliensektoren, Einbußen erleiden. Dies setzt allerdings eine deutliche Verschlechterung die Arbeitsmarktsituation voraus mit einhergehender massiver Abschwächung der Kaufkraft. Wie bei jeder wirtschaftlichen Entwicklung gibt es jedoch Gewinner und Verlierer – und die großen Fische könnten die kleinen fressen. Gleichzeitig ist die Ausnahmesituation ein echter Katalysator. Die Corona-Pandemie verstärkt die Digitalisierung und diese dürfte die Art und Weise, wie wir konsumieren, arbeiten und unsere Freizeit verbringen, nachhaltig verändern.

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